2019年房地產(chǎn)估價師《案例分析》模擬練習(xí)題(5)

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一、某城區(qū)缺少辦公用房，兩年前甲公司兼并了該城區(qū)中一個有沿街二層標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租。現(xiàn)政府欲將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務(wù)區(qū)，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補償，向房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行專業(yè)咨詢。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，甲公司開發(fā)中心可能提出哪些評估要求?對甲公司可能提出的評估要求，房地產(chǎn)估價機構(gòu)該如何解答?

【正確答案】

本題考查的是房屋征收補償內(nèi)涵。

甲公司可能提出的要求：

1.按改造后的辦公用途市場價值進行評估;

2.對辦公樓承租人損失進行評估;

3.對裝修、改造費用進行評估。

房地產(chǎn)估價機構(gòu)可做的答復(fù)：

1.應(yīng)按改造前的工業(yè)用途評估(筆者注：按法定用途)，評估價格中不包括改造裝修辦公樓的費用損失;按工業(yè)用途評估時可以另行委托評估停產(chǎn)停業(yè)損失補償。

2.經(jīng)拆遷當(dāng)事人協(xié)調(diào)同意或者經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門確認(rèn)，可以按照改造后辦公用途評估，也可以評估辦公樓承租人的損失。

3.對承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決。

參見教材P243。

二、某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。

【問題】

1.你所在的估價機構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?

2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?

【正確答案】

1.本題考查的是房屋征收估價工作流程。

經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽方式確定本估價機構(gòu)為該拆遷項目估價機構(gòu)，一般由拆遷人委托。確定拆遷估價機構(gòu)后，一般由拆遷人委托評估，委托人與估價機構(gòu)簽訂拆遷估價委托合同。估價機構(gòu)獲得委托，經(jīng)實地入戶調(diào)查，室內(nèi)作業(yè)，才能得出房屋拆遷估價報告。

最新法律：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

參見教材P247。

2.本題考查的是房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定。

該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定：

(1)以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);

(2)當(dāng)?shù)卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;

(3)拆遷人和被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定;

(4)對被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。

參見教材P245。

三、甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營，租期5年。估價機構(gòu)現(xiàn)對該酒樓進行拆遷估價，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。

【問題】

1.針對該類拆遷估價，在估價程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)?

2.裝修補償應(yīng)如何確定?

3.對已存在的租賃關(guān)系，估價時應(yīng)如何處理?

【正確答案】

1.本題考查的是房屋征收估價工作流程。

在估價程序上應(yīng)特殊注意：

(1)被拆遷人不允許估價人員進入酒樓實地查勘，估價人員應(yīng)做好無利害關(guān)系第三人見證工作(2分);(未說明無利害關(guān)系給0分)并在報告中做出相應(yīng)說明(1分)。

(2)估價機構(gòu)應(yīng)將分戶初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日(1分);并進行現(xiàn)場說明(1分)。(3)公示期滿后，估價機構(gòu)將整體估價報告和分戶估價報告提交委托人(1分);并由委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶報告(1分)。

參見教材P249。

2.本題考查的是房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定。

被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定(1分);協(xié)商不成的，可以通過委托評估機構(gòu)確定(1分)。

參見教材P245。

3.本題考查的是房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定。

拆遷估價不考慮房屋租賃因素的影響(或：按完全產(chǎn)權(quán)評估)(1分)。

參見教材P244。