2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》教材講義：第一章第三節(jié)

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第三節(jié)　房地產(chǎn)估價的要素

一、估價當事人

估價當事人是指與估價活動有直接關(guān)系的單位和個人，包括房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師和估價委托人。其中，房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師是估價服務的提供者，是估價主體;估價委托人是估價服務的直接需求者和對象。

(一)房地產(chǎn)估價機構(gòu)

房地產(chǎn)估價機構(gòu)簡稱估價機構(gòu)，是指依法設立并取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的專業(yè)機構(gòu)。

(二)注冊房地產(chǎn)估價師

房地產(chǎn)估價師是指通過全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試或資格互認、資格認定，依法取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)人員。理論知識+實踐經(jīng)驗+職業(yè)道德

注冊房地產(chǎn)估價師應當受聘于一個房地產(chǎn)估價機構(gòu)，在同一時間只能在一個房地產(chǎn)估價機構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務;不得以個人名義承攬房地產(chǎn)估價業(yè)務，應當由所在的房地產(chǎn)估價機構(gòu)統(tǒng)一接受委托和收費。

(三)估價委托人

估價委托人是指委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)為其提供估價服務的單位和個人。委托人委托估價、取得估價報告的目的可能是給自己使用(咨詢性估價)，如人民法院委托的司法拍賣估價報告是人民法院自己用于確定拍賣保留價;也可能是給特定的第三方使用(鑒證性估價)，如借款人委托的抵押估價報告是借款人提供給貸款人(如商業(yè)銀行)使用;還可能是給不特定的第三方使用，如上市公司委托的關(guān)聯(lián)交易估價報告是上市公司披露給社會公眾使用。

有必要弄清估價委托人、估價對象權(quán)利人、估價利害關(guān)系人、估價報告使用者之間的區(qū)別和關(guān)系。

估價委托人可能是也可能不是估價對象權(quán)利人、估價利害關(guān)系人、估價報告使用者。估價對象權(quán)利人一般是估價利害關(guān)系人，但可能是也可能不是估價委托人、估價報告使用者。在房地產(chǎn)抵押估價中，委托人可能是非房屋所有權(quán)人和建設用地使用權(quán)人的貸款人，也可能是以其房地產(chǎn)抵押的借款人，他們都是估價利害關(guān)系人，估價報告使用者是貸款人。

要求能聯(lián)系實際，確定估價中這幾種身份的關(guān)系。

在房屋征收評估中，委托人一般是房屋征收部門，房屋征收部門和被征收人都是估價利害關(guān)系人，也是估價報告使用者。

在房地產(chǎn)司法拍賣估價中，人民法院是估價委托人和報告使用者，但不是估價對象權(quán)利人，也不是估價利害關(guān)系人，申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人和競買人是估價利害關(guān)系人。(注意判斷題)

二、估價目的

估價目的是指估價委托人對估價報告的預期用途。它取決于委托人對估價的實際需要。

一個估價項目通常只有一個估價目的。對房地產(chǎn)估價的不同需要及相應的估價目的可分為：房地產(chǎn)抵押、稅收、征收、征用、司法拍賣、分家析產(chǎn)、損害賠償、保險、轉(zhuǎn)讓、租賃、國有建設用地使用權(quán)出讓，企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、上市、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、合資、合作、對外投資、合并、分立、清算，等等。

在實際估價中，應根據(jù)委托人的具體需要盡量對上述估價目的進行細分或者作進一步說明。

不同的估價目的將影響估價結(jié)果，因為估價目的不同，價值時點、估價對象、價值類型以及估價原則、估價依據(jù)等都有可能不同。

三、估價對象

估價對象也稱為被估價房地產(chǎn)，當其為租賃權(quán)、地役權(quán)等房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)以外的房地產(chǎn)權(quán)利時，也稱為被估價權(quán)益，是指所估價的房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。估價對象由委托人和估價目的雙重決定。

房地產(chǎn)估價對象有房屋、構(gòu)筑物、土地、在建房地產(chǎn)、未建房地產(chǎn)、已滅失房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等。

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四、價值時點

價值時點又稱為價值時點、評估基準日、評估期日，是指所評估的估價對象價值或價格對應的某一特定時間。

由于同一估價對象在不同的時間會有不同的價值或價格，所以必須搞清楚評估的是估價對象在哪個時間的價值或價格。這個時間就是價值時點。價值時點根據(jù)估價目的來確定。它可能是現(xiàn)在、過去或?qū)淼哪硞€時間，通常為某個日期。

確定價值時點在前，得出評估價值在后。

五、價值類型

價值類型是指所評估的估價對象的某種特定價值或價格，包括價值或價格的名稱、定義或內(nèi)涵。在一個估價項目中，價值類型根據(jù)估價目的確定。同一估價對象可以有不同類型的價值，即同一估價對象的價值不是唯一的。

同一估價對象的具體某種價值是其在相應的估價目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的。而不同估價目的下的評估價，如買賣價格，評估價值，計稅價值，彼此之間可能是不相同的。

六類價值類型：市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀價值和殘余價值。其中，市場價值是最基本、最常用的價值類型。

六、估價原則

估價原則是指估價活動所依據(jù)的法則或標準。在的反復估價實踐和理論探索中，在認識價格形成和變動客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)和提煉出的。在評估市場價值時，應遵循以下原則：①獨立、客觀、公正原則;②合法原則;③價值時點原則;④替代原則;⑤最高最佳利用原則。

但是，在評估投資價值、現(xiàn)狀價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值和殘余價值等比較價值以外的其他價值時，上述原則不是全部適用，應根據(jù)價值內(nèi)涵和估價目的，從上述原則中選擇適用的估價原則，并可增加其他適用的估價原則。如評估現(xiàn)狀價值不適用最高最佳利用原則，而評估謹慎價值還應遵循謹慎原則。

估價原則可以使不同的估價師對估價的基本前提具有一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點的評估價值趨于相同或近似。

七、估價程序

估價程序是指完成估價項目所需做的各項工作進行的先后次序。房地產(chǎn)估價的基本程序是：①受理估價委托;②確定估價基本事項;③制定估價作業(yè)方案;④搜集估價所需資料;⑤實地查勘估價對象;⑥選用估價方法進行測算;⑦確定估價結(jié)果;⑧撰寫估價報告;⑨審核估價報告;⑩交付估價報告;(11)保存估價資料。

通過估價程序可以看到一個估價項目開展的全過程，可以了解一個估價項目中各項工作之間的相互關(guān)系。履行必要的估價程序，是規(guī)范估價行為、保證估價質(zhì)量、提高估價效率、防范估價風險的重要方面。

八、估價依據(jù)

估價依據(jù)是指作為估價的前提或基礎(chǔ)的文件、標準和資料。它主要包括四個方面的文件、資料：一是有關(guān)法律、法規(guī)、政策和標準，包括有關(guān)法律、行政法規(guī)，最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有關(guān)司法解釋，估價對象所在地的有關(guān)地方性法規(guī)，國務院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策，估價對象所在地人民政府頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策。

二是有關(guān)房地產(chǎn)估價的國家標準、行業(yè)標準、指導意見和估價對象所在地的地方標準等。三是估價委托書和委托人提供的估價所需資料。四是房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師掌握和搜集的估價所需資料。

在估價中選取估價依據(jù)應有針對性，主要是根據(jù)估價目的和估價對象來選取。不同的估價目的和估價對象，估價依據(jù)有所不同。另外，國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》是效力最高的估價標準，其要求是估價的底線(最低要求)。鼓勵估價機構(gòu)制定嚴于國家標準的企業(yè)標準，并在不同有關(guān)法規(guī)、政策、標準相抵觸的前提下有所創(chuàng)新，在估價機構(gòu)內(nèi)部適用。

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九、估價假設

估價假設是指針對估價對象狀況等估價前提所做的必要、合理且有依據(jù)的假定，包括一般假設、未定事項假設、背離事實假設、不相一致假設和依據(jù)不足假設。例如，在評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地的價值時，在該土地的容積率或用途等規(guī)劃條件尚未確定的情況下，對其作出的合理假定。

合理且有依據(jù)地說明估價假設，既體現(xiàn)了一名合格的估價師的專業(yè)勝任能力，又反映了估價師的職業(yè)道德。

其作用(2個)：規(guī)避估價風險，保護估價師和估價機構(gòu);告知、提醒估價報告使用者在使用估價報告時注意，保護估價報告使用者。

十、估價方法

房地產(chǎn)價值應采用科學的方法進行測算，不能僅憑經(jīng)驗進行主觀推測。三種基本估價方法，即比較法(也稱為交易實例比較法、市場比較法、市場法)、收益法(也稱為收益資本化法、收益還原法)和成本法(也稱為重置成本法、重建成本法)。此外，還有一些其他估價方法，包括假設開發(fā)法(也稱為剩余法、預期開發(fā)法、開發(fā)法)、路線價法、基準地價修正法(也稱為基準地價系數(shù)修正法)、長期趨勢法等。

每種估價方法都有其適用的估價對象和估價需要具備的條件。它們有時可以同時運用于同一估價對象，如商品住宅、寫字樓一般可同時采用比較法、收益法和成本法估價，以相互驗證，但不應相互替代。不同的估價方法有時是互補的，如特殊廠房一般不適用比較法估價，但適用成本法估價;待開發(fā)的土地一般不適用成本法估價，但適用假設開發(fā)法和比較法估價;在建工程一般不適用比較法估價，但適用成本法和假設開發(fā)法估價。

十一、估價結(jié)果

估價結(jié)果是指通過房地產(chǎn)估價活動得出的估價對象價值或價格及提供的相關(guān)專業(yè)意見。由于估價結(jié)果通常對委托人很重要，委托人可能對估價結(jié)果有所期望，甚至設法進行干預。

但對鑒證性估價來說因要求其客觀公正，估價師和估價機構(gòu)不能在估價結(jié)果上讓“客戶滿意”;不能在未估價之前就征求委托人或估價利害關(guān)系人對估價結(jié)果的意見，一般也不能在完成估價之前與他們討論估價結(jié)果，因為這些都有可能影響估價獨立、客觀、公正地進行;更不得為承攬估價業(yè)務而迎合委托人的高估或低估要求。

還需要說明的是，雖然要求估價結(jié)果是客觀合理的，但實際上的估價結(jié)果可能帶有估價師的個人因素，受估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響，并且所要求的合理的估價結(jié)果和實際上的估價結(jié)果又都可能與估價對象在比較上進行交易的成交價格有所不同。出現(xiàn)這種情況的原因，不一定是估價結(jié)果有問題，而可能是成交價格受到交易者的個別情況的影響，或者房地產(chǎn)比較狀況和估價對象狀況因成交日期與價值時點不同而發(fā)生了變化。