2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》試題(13)

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簡(jiǎn)答題

1、房地產(chǎn)抵押貸款前估價(jià)應(yīng)包括哪些內(nèi)容?

【正確答案】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的相關(guān)技術(shù)規(guī)定。房地產(chǎn)抵押貸款前估價(jià)應(yīng)包括下列內(nèi)容：(1)評(píng)估抵押房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值;(2)調(diào)查了解抵押房地產(chǎn)法定優(yōu)先受償權(quán)設(shè)立情況及相應(yīng)的法定優(yōu)先受償款;(3)計(jì)算抵押房地產(chǎn)的抵押價(jià)值或抵押凈值;(4)分析抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力并作出風(fēng)險(xiǎn)提示。參見教材P221。

2、現(xiàn)需要對(duì)某幢商住綜合樓進(jìn)行抵押估價(jià)，請(qǐng)寫出估價(jià)技術(shù)路線。

【正確答案】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)路線及估價(jià)方法。針對(duì)抵押目的，應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，先得出未設(shè)定法定優(yōu)先受償款的市場(chǎng)價(jià)值，再扣除法定優(yōu)先受償款，得出抵押價(jià)值。

(1)對(duì)該綜合樓商業(yè)及住宅分別采用不同的估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估，得出各部分的價(jià)格，然后求和得出總價(jià)。

1)計(jì)算出商業(yè)、住宅的建筑面積。

2)商業(yè)部分采用收益法進(jìn)行評(píng)估，居住部分可搜集可比實(shí)例，采用比較法進(jìn)行評(píng)估。

3)兩者匯總得出總價(jià)。

(2)把該綜合樓作為整體，采用成本法得出總價(jià)。

1)采用比較法或基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算出土地價(jià)格。

2)采用成本法計(jì)算出建筑物的價(jià)格。

3)土地價(jià)格和建筑物價(jià)格相加得出房地產(chǎn)總價(jià)。

(3)對(duì)上述兩方法計(jì)算出的該綜合樓總價(jià)進(jìn)行平均。

(4)根據(jù)平均值再結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)決定最終估價(jià)值。參見教材P223。

3、簡(jiǎn)述在建工程抵押價(jià)值評(píng)估的技術(shù)路線和方法。

【正確答案】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)路線及估價(jià)方法。在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通過竣工驗(yàn)收的工程項(xiàng)目，在建工程的重要特征是其工程量尚未完成，因此體現(xiàn)在其建筑物實(shí)體形態(tài)不完全，不具備有關(guān)部門組織進(jìn)行竣工驗(yàn)收的條件，以及不能馬上實(shí)現(xiàn)其設(shè)計(jì)用途等。在建工程抵押是以合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程進(jìn)行抵押。對(duì)在建工程作為抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，要全面掌握估價(jià)對(duì)象狀況、注意實(shí)際施工進(jìn)度和相應(yīng)可實(shí)現(xiàn)的權(quán)益，請(qǐng)抵押人出具在建工程發(fā)包人與承包人及監(jiān)理方簽署的在價(jià)值時(shí)點(diǎn)是否拖欠建筑工程價(jià)款的書面說明(承諾函)，存在拖欠建筑工程價(jià)款的要提供拖欠的具體數(shù)額。此時(shí)評(píng)估只能反映房屋未建成時(shí)的某一時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，不含拖欠價(jià)款，估價(jià)方法可選用成本法和假設(shè)開發(fā)法。參見教材P224。

4、甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2014年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2016年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時(shí)實(shí)現(xiàn)的價(jià)格比甲機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)的評(píng)估值低很多，銀行認(rèn)為甲機(jī)構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲機(jī)構(gòu)2014年8月出具的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行復(fù)核估價(jià)。復(fù)核估價(jià)時(shí)應(yīng)如何確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況?

【正確答案】本題考查的是復(fù)核估價(jià)。復(fù)核估價(jià)時(shí)，若甲機(jī)構(gòu)在確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)無(wú)誤，應(yīng)以甲機(jī)構(gòu)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為復(fù)核估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)。估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價(jià)對(duì)象狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，也應(yīng)以原價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。

5、近期，某城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了較大變化，房地產(chǎn)成交量明顯萎縮，住宅市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)下跌趨勢(shì)，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該市一處住宅小區(qū)在建工程的房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，請(qǐng)問：結(jié)合該市房地產(chǎn)狀況，采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估該在建工程的抵押價(jià)值應(yīng)注意哪些問題?

【正確答案】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)路線及估價(jià)方法。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)應(yīng)特別注意：(1)預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值宜謹(jǐn)慎;(2)開發(fā)費(fèi)用可能發(fā)生變化;(3)開發(fā)周期可能延長(zhǎng);(4)開發(fā)和銷售稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容及稅費(fèi)率可能發(fā)生變化;(5)折現(xiàn)率或利潤(rùn)率水平可能發(fā)生變化。參見教材P224。

6、房屋征收補(bǔ)償包括的內(nèi)容有哪些?

【正確答案】本題考查的是房屋征收補(bǔ)償內(nèi)涵。房屋征收補(bǔ)償包括：(1)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;(2)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;(3)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。參見教材P243。

7、2015年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無(wú)償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列為征收范圍，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)該房屋進(jìn)行征收估價(jià)。征收估價(jià)時(shí)應(yīng)如何確定該房屋的用途、面積?

【正確答案】本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。斤于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。參見教材P244。

8、簡(jiǎn)述房屋征收估價(jià)時(shí)假設(shè)開發(fā)法估價(jià)技術(shù)路線。

【正確答案】本題考查的是征收估價(jià)-假設(shè)開發(fā)法估價(jià)技術(shù)路線。假設(shè)開發(fā)法估價(jià)技術(shù)路線：(1)測(cè)算續(xù)建完成后的價(jià)值，首先根據(jù)在建工程規(guī)劃條件、現(xiàn)狀，利用比較法和長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算續(xù)建完成后的價(jià)值;(2)測(cè)算續(xù)建成本和費(fèi)用，根據(jù)在建工程建設(shè)進(jìn)度，測(cè)算后續(xù)建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息、續(xù)建利潤(rùn)和購(gòu)買在建工程的稅費(fèi);(3)測(cè)算在建工程價(jià)值，將續(xù)建完成后價(jià)值扣除續(xù)建成本和費(fèi)用，確定在建工程價(jià)值。參見教材P247。

9、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)的特點(diǎn)。

【正確答案】本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)的特點(diǎn)主要有：(1)強(qiáng)制處分;(2)快速變現(xiàn);(3)市場(chǎng)需求面窄、推廣力度小;(4)消費(fèi)者心理因素;(5)購(gòu)買者的額外支出。參見教材P263～264。

10、房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)時(shí)應(yīng)符合哪些規(guī)定?

【正確答案】本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)，應(yīng)符合下列規(guī)定：

(1)應(yīng)根據(jù)最高人民法院的有關(guān)規(guī)定和人民法院的委托要求，評(píng)估拍賣房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格、其他特定價(jià)值或價(jià)格;

(2)評(píng)估價(jià)值的影響因素應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)的瑕庇，但不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)被查封及拍賣房地產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán);

(3)人民法院書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)除去后進(jìn)行拍賣的，評(píng)估價(jià)值的影響因素不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán);

(4)待開發(fā)房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法的，應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)。參見教材P264。