2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第十二章考點(diǎn)：撰寫估價(jià)報(bào)告

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撰寫估價(jià)報(bào)告

一、估價(jià)報(bào)告含義

是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的“產(chǎn)品”;是估價(jià)機(jī)構(gòu)履行估價(jià)委托合同、給予委托人關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值及相關(guān)問題的正式答復(fù);是關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值及相關(guān)問題的專業(yè)意見，是記述估價(jià)過程、反映估價(jià)成果的文件，也是關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值及相關(guān)問題的研究報(bào)告。

二、估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量

內(nèi)在質(zhì)量：(實(shí)質(zhì)內(nèi)容)

①估價(jià)程序的完整性和合法性;

②估價(jià)結(jié)果的合理性和準(zhǔn)確性;

③估價(jià)方法選用的全面性和正確性;

④估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的正確性;

⑤估價(jià)參數(shù)選取的合理性和準(zhǔn)確性。

外在質(zhì)量：(形式)

文字表述水平、文本格式以及印刷質(zhì)量等。

三、估價(jià)報(bào)告的形式： 采取書面形式，分為敘述式報(bào)告和表格式報(bào)告兩種。

四、估價(jià)報(bào)告的組成：(八大部分)

①封面;

②致估價(jià)委托人函;

③目錄;

④估價(jià)師聲明;

⑤估價(jià)假設(shè)和限制條件;

⑥估價(jià)結(jié)果報(bào)告;

⑦估價(jià)技術(shù)報(bào)告;

⑧附件。

重點(diǎn)——估價(jià)報(bào)告使用期限(原則上不超過1年)

明確估價(jià)報(bào)告使用期限的意義：

超過估價(jià)報(bào)告使用期限使用報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)(超期使用，責(zé)任自負(fù));

在估價(jià)報(bào)告使用期限內(nèi)使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師承擔(dān)，但使用者不當(dāng)使用的除外。

概念：

估價(jià)報(bào)告使用期限也稱為估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期，是指自估價(jià)報(bào)告出具日期起算，使用估價(jià)報(bào)告不得超過的時(shí)間。

致估價(jià)委托人函落款日，即為估價(jià)報(bào)告出具日期。

估價(jià)報(bào)告使用期限不同于估價(jià)報(bào)告有效期或估價(jià)責(zé)任期限：如果估價(jià)報(bào)告超過了其使用期限未被使用的，則估價(jià)報(bào)告有效期或估價(jià)責(zé)任期限就是估價(jià)報(bào)告使用期限;如果估價(jià)報(bào)告在其使用期限內(nèi)被使用的，則估價(jià)報(bào)告有效期或估價(jià)責(zé)任期限應(yīng)到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止。

【重點(diǎn)】估價(jià)的假設(shè)和限制條件

估價(jià)假設(shè)和限制條件是估價(jià)報(bào)告中對(duì)估價(jià)假設(shè)和估價(jià)報(bào)告使用限制的說明。在說明估價(jià)假設(shè)和限制條件時(shí)，應(yīng)有針對(duì)性并盡量簡明。

防止三種情況：

①隨意編造假設(shè)和限制條件;

②應(yīng)說明的假設(shè)和限制條件不予以說明;

③無針對(duì)性地列舉一些與本估價(jià)項(xiàng)目無關(guān)的假設(shè)和限制條件。

內(nèi)容包括：

(1)一般假設(shè);對(duì)委托人提供的資料，進(jìn)行審慎審核后，在無理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性且未核實(shí)的情況下，對(duì)其合法、真實(shí)、準(zhǔn)確和完整做合理假定。

(2)未定事項(xiàng)假設(shè);必須明確的但是尚未明確的或不夠明確的事項(xiàng)(如土地使用性質(zhì)、容積率等)，做最合理、最可能的假定。

(3)背離事實(shí)假設(shè);因估價(jià)目的的特殊需要，交易條件設(shè)定或約定，對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況所做的與估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀況不一致的合理假定。如國有土地上房屋征收評(píng)估時(shí)，不考慮被征收房屋租賃、抵押的情況;司法拍賣估價(jià)中，不考慮拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)、其他優(yōu)先受償權(quán)和查封因素等。

(4)不相一致假設(shè);用途(實(shí)際用途、登記用途、規(guī)劃用途等)之間的不一致、權(quán)利人(房屋權(quán)屬證明、土地權(quán)屬證明等)之間的不一致、估價(jià)對(duì)象名稱上的不一致;對(duì)用途、權(quán)利和名稱做的合理假定。

(5)依據(jù)不足假設(shè)：對(duì)缺少資料的說明及對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況的合理假定。

背離事實(shí)和不相一致，這兩個(gè)假定是容易混淆的。 (重要考點(diǎn))

【多選題】房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中專門列出估價(jià)的假設(shè)和限制條件的目的是(　)。

A.說明估價(jià)報(bào)告的合法性、真實(shí)性

B.說明估價(jià)的獨(dú)立、客觀、公正性

C.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

D.保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者

E.防止委托人提出高估或低估要求

『正確答案』CD

『答案解析』本題考查的是估價(jià)報(bào)告的組成。估價(jià)假設(shè)和限制條件是估價(jià)報(bào)告中對(duì)估價(jià)假設(shè)和估價(jià)報(bào)告使用限制的說明。在說明估價(jià)假設(shè)和限制條件時(shí)，應(yīng)有針對(duì)性并盡量簡明。要防止以下三種情況出現(xiàn)：隨意編造假設(shè)和限制條件;應(yīng)說明的假設(shè)和限制條件不予以說明;無針對(duì)性地列舉一些與本估價(jià)項(xiàng)目無關(guān)的假設(shè)和限制條件。參見教材P411。

估價(jià)報(bào)告的使用限制應(yīng)該說明：報(bào)告用途、使用者、使用期限(出具日后不超過1年)和在使用中要注意的其他事項(xiàng)。超期使用的責(zé)任由使用者承擔(dān);使用期限內(nèi)的責(zé)任由估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師承擔(dān)。

【重點(diǎn)】估價(jià)結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告

結(jié)果報(bào)告：估價(jià)委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)原則、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、實(shí)地勘查期、估價(jià)作業(yè)期、其他需要說明的事項(xiàng)。(篇幅較短)

技術(shù)報(bào)告：估價(jià)對(duì)象描述與分析、市場背景描述與分析(市場背景分析)、估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析、估價(jià)方法適用性分析、估價(jià)測(cè)算過程、估價(jià)結(jié)果確定、估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示。(篇幅較長)