2019年房地產(chǎn)估價師《案例分析》試題(10)

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1.某商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營權(quán)擬通過招標(biāo)方式來確定投資經(jīng)營者，現(xiàn)有甲、乙、丙三位投資人參與競標(biāo)，其報價依次為415萬元、423萬元、455萬元，而房地產(chǎn)估價師對該項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)的市場價值估值為430萬元。試分析投資者的報價與房地產(chǎn)估價師估值不一致的原因及投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。

2.某房地產(chǎn)估價機構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù)，估價時點為2008年8月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2003年8月通過出讓取得，2004年8月開始建設(shè)。委托方提供的實際成本價格為2200元/㎡,包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金和期望利潤，并計算了自2003年8月至估價時點的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實。認(rèn)為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當(dāng)時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為2200元/㎡。

請問：

(1)估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?

(2)在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價格?

3.某街道旁的一個商業(yè)門面房，建筑面積148㎡，現(xiàn)為餐飲門面，比較陳舊也無空調(diào)及包間。按成本法原理測算得該餐飲門面當(dāng)前單價為3000元/㎡，該街道上類似規(guī)模的新裝修、備有空調(diào)和包間的餐飲門面房的市場價格為4000元/㎡，現(xiàn)經(jīng)測算知將該商業(yè)門面裝修改造為其街道上帶空調(diào)和包間的同等裝修水平、檔次門面房的裝修改造費用為500元/㎡，另需交納的裝修改造手續(xù)辦理費用為2220元。現(xiàn)有一個買家希望以3000元/㎡的價格購下該門面，向估價師咨詢其出價是否合適，問該門面房當(dāng)前交易的合理價格范圍應(yīng)該是多少?為什么?

參考答案

1.【正確答案】①投資人的報價實質(zhì)上是投資價值，是指特定的投資者根據(jù)其自身的情況和意愿，對投資項目所評估出的價值。因此對于同一投資項目，不同的投資人因自身情況(如開發(fā)建設(shè)成本、經(jīng)營費用、納稅狀況、對未來的信心等)和意愿(如獲利高低的認(rèn)可程度等)不同，其投資價值(報價)是存在差異的。

②房地產(chǎn)估價師估值實質(zhì)上是市場價值，是指該投資項目對于一個典型投資者的價值。

③市場價值來源于市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的價值;投資價值是對特定的投資者而言的，是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值。一般來說，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。

④可見，投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件是：投資價值是否大于或等于市場價值。即當(dāng)投資價值大于或等于投資項目的市場價值時，說明值得投資;否則，就說明不值得投資。

2.【正確答案】(1)錯誤有：①應(yīng)采用符合估價時點市場情況的各項成本費用。②應(yīng)根據(jù)估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息。③利潤應(yīng)是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。

(2)還應(yīng)將重置價格減去折舊：①可能存在的施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。②可能存在的爛尾樓設(shè)計過時(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。③可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊。

3.【正確答案】1.從最高最佳使用原則考慮，買主的出價偏低。

2.按最高最佳使用原則評價，評估對象現(xiàn)狀不是最高最佳使用現(xiàn)狀，因為評估對象裝修改造后價格可達(dá)到4000元/㎡，扣除裝修改造費用及相關(guān)手續(xù)費用后還高于3000元/㎡的水平。

3.正常合理的成交價格水平應(yīng)為：

4000-(500+2220/148)=3485(元/㎡)

買方實際支付價格=3485元/㎡+應(yīng)由買方交納稅費，只要買方付出價格在(3485元/㎡+應(yīng)由買方交納稅費)以下就行。