2019年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》鞏固練習(xí)(3)

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1、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理職能中，以運(yùn)行管理為主的是(　)。

A、物業(yè)管理和設(shè)施管理

B、物業(yè)管理和資產(chǎn)管理

C、資產(chǎn)管理和投資組合管理

D、設(shè)施管理和投資組合管理

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是物業(yè)管理。物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。參見教材P336。

2、(　)是一種專業(yè)行業(yè)，它綜合運(yùn)用多學(xué)科的知識，通過人員、場所、流程和技術(shù)的整合，來確保建筑環(huán)境的正常運(yùn)行。

A、物業(yè)管理

B、資產(chǎn)管理

C、績效管理

D、投資組合管理

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是物業(yè)管理。物業(yè)管理是一種專業(yè)行業(yè)，它綜合運(yùn)用多學(xué)科的知識，通過人員、場所、流程和技術(shù)的整合，來確保建筑環(huán)境的正常運(yùn)行。參見教材P337。

3、以下各項(xiàng)中，屬于設(shè)施管理的具體工作內(nèi)容的是(　)。

A、定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析

B、室內(nèi)布局與空間規(guī)劃

C、設(shè)計和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)

D、持有或出租分析

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是設(shè)施管理。設(shè)施管理的具體工作內(nèi)容通常包括：制定長期財務(wù)規(guī)劃和年度財務(wù)計劃，設(shè)備更新財務(wù)預(yù)測，為業(yè)主提供購買和處置房地產(chǎn)資產(chǎn)的建議，室內(nèi)布局與空間規(guī)劃，建筑設(shè)計與工程規(guī)劃，建造與維修丁程，設(shè)施維護(hù)和運(yùn)菅管理，電訊整合、安全和綜合管理服務(wù)，信息管理與設(shè)施管理報告等。參見教材P337。

4、.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作不包括(　)。

A、制定物業(yè)策略計劃

B、監(jiān)控物業(yè)運(yùn)行績效

C、客戶報告與現(xiàn)金管理

D、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與租戶的關(guān)系

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作包括：制定物業(yè)策略計劃，持有或出售分析，檢討物業(yè)重新定位的機(jī)會、審批主要的費(fèi)用支出，監(jiān)控物業(yè)運(yùn)行績效，根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評估物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與租戶的關(guān)系，定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析。參見教材P338。

5、制定物業(yè)管理計劃的基礎(chǔ)是(　)的目標(biāo)。

A、業(yè)主

B、租戶

C、政府

D、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是制定物業(yè)管理計劃。物業(yè)所有者(業(yè)主)的目標(biāo)是制定管理計劃的基礎(chǔ)。參見教材P339。

6、物業(yè)管理人員選定了進(jìn)行物業(yè)宣傳的主題后，還要選擇適當(dāng)?shù)男麄髅浇?，一般來說，中低檔寫字樓物業(yè)可選擇的宣傳媒體是(　)。

A、廣播

B、電視

C、物業(yè)顧問機(jī)構(gòu)的期刊

D、網(wǎng)絡(luò)

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是加強(qiáng)市場宣傳。物業(yè)管理人員選定了進(jìn)行物業(yè)宣傳的主題后，還要選擇適當(dāng)?shù)男麄髅浇椋话銇碚f，對于中低檔寫字樓物業(yè)，選擇報紙的分類廣告或者物業(yè)顧問機(jī)構(gòu)的期刊比較合適;對于大規(guī)模的收益性物業(yè)，還可選擇電視、廣播來進(jìn)行宣傳。參見教材P341。

7、具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑物的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物指的是(　)。

A、甲級寫字樓

B、乙級寫字樓

C、丙級寫字樓

D、丁級寫字樓

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是寫字樓物業(yè)的分類。乙級寫字樓：具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求;但建筑物的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。參見教材P344。

8、一般說來，中心商貿(mào)區(qū)的寫字樓不能像郊區(qū)寫字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商貿(mào)區(qū)的寫字樓周圍往往有方便快捷的公共交通，這主要是考慮了寫字樓的(　)因素。

A、位置

B、為租戶提供的服務(wù)

C、交通方便性

D、建筑設(shè)備系統(tǒng)

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是寫字樓分類中應(yīng)考慮的因素。大型寫字樓建筑往往能容納成千上萬人在里面辦公，有沒有快捷有效地道路進(jìn)出寫字樓，會極大地影響到寫字樓的分類。一般說來，中心商貿(mào)區(qū)的寫字樓不能像郊區(qū)寫字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商貿(mào)區(qū)的寫字樓周圍往往有方便快捷的公共交通。參見教材P345。

9、寫字樓承租時為每個辦公室工作人員提供(　)㎡的單元內(nèi)建筑面積比較合適。每個工作人員封閉的辦公面積一般需要(　)㎡。

A、10～15，5～6

B、15～20，5～6

C、15～20，8～10

D、12～18，6～9

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是寫字樓租戶的選擇。一般來說，為每個辦公室工作人員提供15～20㎡的單元內(nèi)建筑面積比較合適，雖然每個工作人員封閉的辦公面積一般只需要5～6㎡，但接待室、會議室、交通面積、儲藏面積、辦公設(shè)備所占的面積以及公共活動所需的面積等應(yīng)給與足夠的考慮。參見教材P349。

10、謝某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積40㎡，外墻面積8㎡，單元間分隔墻面積10㎡，公攤面積5㎡，那么，可出租面積應(yīng)為(　)㎡。

A、44

B、48

C、54

D、64

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是寫字樓租金的確定。根據(jù)建設(shè)部做出的有關(guān)規(guī)定，建筑面積按國家《建筑面積計算規(guī)則》計算，出租單元內(nèi)建筑面積包括單元內(nèi)使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半;可出租面積是出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e?？沙鲎饷娣e=40+8/2+10/2+5=54(㎡)。參見教材P350。

11、在一定的市場條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平，主要取決于(　)。

A、物業(yè)出租經(jīng)營成本

B、業(yè)主希望的投資回報率

C、通貨膨脹率

D、物業(yè)本身的狀況及其所處的位置

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是寫字樓租金的確定。在一定的市場條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平，主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。參見教材P351。

12、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過對(　)進(jìn)行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。

A、面積單元

B、面積單位

C、出租單位

D、出租單元

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是寫字樓租金的確定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過對出租單元進(jìn)行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。參見教材P351。