2019房地產估價師《理論與方法》第十二章考點：確定估價基本事項

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確定估價基本事項

一、估價基本事項概述

房地產估價是為了特定目的，對特定房地產在特定時間的特定價值或價格進行分析、測算和判斷。必須確定(4個)估價基本事項：估價目的、估價對象、價值時點和價值類型。

估價基本事項不能明確的責任主要在估價師自己。

在一個估價項目中，估價基本事項之間有內在聯系，其中估價目的是龍頭。明確了估價目的，才能確定估價對象、價值時點和價值類型。

法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產，不應作為抵押估價目的的估價對象。

不能獨立使用、處分的房地產，如一個高爾夫球洞、一條保齡球球道、封閉使用的大院內的一幢房屋，因為不宜作為抵押物，一般不具有抵押價值，所以不宜作為抵押估價目的的估價對象。

估價對象、價值時點和價值類型三者之間，估價對象與價值時點有關，其余是相互獨立的。確定價值時點一般應在確定估價對象之前，因為價值時點不同，估價對象狀況可能不同。

二、估價目的的確定

估價目的是由委托人的估價需要決定的，理應由委托人提出。但在實際中，估價師不應指望委托人提出估價目的，特別是提出符合估價要求的清晰、具體的估價目的。因為委托人一般不懂得要提出估價目的，甚至不懂得什么是估價目的，更不懂得如何表述估價目的。但估價又必須明確估價目的。

估價師需要主動向委托人提出相關問題，與其進行充分溝通，認真細致地了解其估價需要，在此基礎上再按照有關要求將估價目的表述出來，然后請委托人認可。

任何估價項目都有估價目的。估價目的可通過詢問委托人將要拿未來完成后的估價報告或估價結果去滿足何種需要、解決什么問題、交給誰使用或者由誰認可來明確。

對估價目的的明確及表述應符合有關規(guī)定，并盡量細化，避免模糊、籠統，特別是要禁止為達到高估或低估目的或者回避有關規(guī)定而故意模糊估價目的。

估價目的應清晰、具體，對應相應的經濟行為、行政行為或司法行為，要盡量避免“了解房地產市場價值”之類模糊、籠統的表述。如果估價項目背景復雜或估價報告用途特殊，在簡要說明了估價目的后，還應簡要描述估價項目的背景或作必要的解釋，使估價目的更加明確、具體。

三、價值時點的確定

價值時點由估價目的決定。在實際估價中，價值時點應是估價師根據估價目的并經委托人認可后確定的。確定價值時點是要確定將要評估的價值是在何時的價值。

價值時點究竟是現在還是過去或將來，是由估價目的決定的。例如，房屋征收評估的價值時點應為房屋征收決定公告之日。在評估受賄房地產的價值時，價值時點有受賄之日、案發(fā)之日和委托估價之日等多種選擇，科學的價值時點應為受賄之日。對估價結果有異議而引起的復核估價或估價鑒定的價值時點，應為原估價報告確定的價值時點，除非原估價報告確定的價值時點有誤。

價值時點一般采用公歷表示，精確到日。價值時點為現在的，一般以估價作業(yè)期間特別是實地查勘估價對象期間的某個日期(如完成估價對象實地查勘之日)為價值時點，一般不得早于受理估價委托之日(如收到估價委托書之日、簽訂估價委托合同之日)，不得晚于出具估價報告之日。價值時點為過去的，確定的價值時點應早于受理估價委托之日。價值時點為將來的，確定的價值時點應晚于出具估價報告之日。

四、估價對象的確定

估價對象是估價師在委托人指定的基礎上，根據已確定的估價目的和價值時點，并經委托人認可后確定的。

確定估價對象，首先要弄清哪些可以作為估價對象，哪些不能作為估價對象。因為依據有關法律、法規(guī)，有些房地產不應作為某些估價目的的估價對象。例如，法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產，不應作為抵押估價目的的估價對象;不得作為出資的房地產，不應作為出資設立企業(yè)為估價目的的估價對象。

其次，要界定估價對象的范圍，包括估價對象實物構成上的范圍，例如是否包括停車位以及建筑物內的家具、電器、機器設備等動產;權益上的范圍，例如是否包括特許經營權、債權債務等;空間上的范圍，例如坐落、四至、高度、深度等。

在界定估價對象的范圍時，要特別注意是否不包括屬于房地產的財產和包括房地產以外的財產，以及同一標的物在抵押、征收、自愿轉讓、司法拍賣等不同的估價目的下，估價對象的范圍可能有所不同。

例如一個特許加盟經營、有特色裝飾裝修、正在運營的餐廳，其資產包括房屋及其占用范圍內的土地使用權以及廚具等動產和特許經營權、債權債務等，在不同估價目的下的估價對象范圍通常不完全相同，除包括房屋及其占用范圍內的土地使用權外，是否包括其他部分見表12-1。

不同估價目的的估價對象范圍　 表12-1

注：√表示估價對象包括;×表示估價對象不包括。

對表12-1說明：①抵押一般是房屋和土地抵押，但也可能是房屋、土地及其他不動產抵押，有時甚至是整體資產抵押，因此抵押估價對象范圍通常要視情況而定。但房地產抵押估價一般不應含特色裝飾裝修的價值，因為一旦債務人不履行到期債務，或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，而需要以拍賣等方式處置抵押房地產的，特色裝飾裝修對受讓人來說一般沒有價值。

②被征收房屋價值的補償應包括被征收房屋室內裝飾裝修價值的補償，因此房屋征收評估的估價對象范圍理應含室內裝飾裝修，但實踐中將室內裝飾裝修與房屋主體分開，室內裝飾裝修價值由征收當事人協商確定;協商不成的，委托房地產估價機構通過評估確定。

③自愿轉讓估價有繼續(xù)經營下的自愿轉讓估價和區(qū)位不再適宜下的自愿轉讓估價兩種情形。繼續(xù)經營下的自愿轉讓估價一般為整體資產轉讓估價;區(qū)位不再適宜下的自愿轉讓估價一般為房地產轉讓估價，并因特色裝飾裝修對受讓人來說一般沒有價值，所以估價對象范圍一般不含特色裝飾裝修。

④司法拍賣估價一般為房地產拍賣估價，但也可能為整體資產拍賣估價。

確定估價對象還要進一步明確估價對象狀況，包括實物狀況、權益狀況和區(qū)位狀況。其中，明確估價對象的實物狀況是在界定估價對象范圍的基礎上，進一步弄清估價對象包括的具體內容。是土地，還是建筑物，或是既包括土地又包括建筑物;是一宗房地產，還是多宗房地產，或是一宗房地產的某個部分。

對于正在運營、使用的房地產，還應明確是否包含房地產以外的財產，如工業(yè)房地產是否包括土地范圍內的基礎設施、構筑物、機器設備等。對于房地產開發(fā)用地，應明確其開發(fā)程度。在建工程，應明確是當前工程進度下的狀況，還是未來某種狀況，如開發(fā)完成后的狀況。

明確估價對象的權益狀況，首先要弄清估價對象的現實法定權益狀況，然后在此基礎上根據估價目的來明確是評估估價對象在現實法定權益下的價值，還是在設定權益下的價值。多數估價項目是評估估價對象在現實法定權益下的價值。但在某些情況下，根據估價目的的要求，應以設定的估價對象的權益狀況來估價。

例如房屋征收評估，是評估被征收房屋在完全產權下的價值(因為被征收房屋無論是否租賃、抵押、查封等，政府都應付出足額的補償)，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響(被征收房屋租賃、抵押、查封等問題，屬于被征收人與被征收房屋承租人、抵押權人等有關單位和個人的債權債務等關系問題，應由相關當事人或有關管理部門解決)。

其中，不考慮租賃因素的影響，是評估無租約限制價值而不是評估出租人權益價值;不考慮抵押、查封因素的影響，是評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。

房地產司法拍賣估價，被拍賣的房地產可能正是因為抵押、產權人欠債、欠稅或者不法取得(如受賄)等而被強制拍賣，其現實產權是不完全的，但這種估價通常是評估被拍賣的房地產在完全產權下的價值。(因為對于受讓人來說，通過司法拍賣取得的是完全產權)但如果不是通過司法拍賣取得，而是直接從產權人那里取得，則評估的一般應是現實法定權益下的價值。

因此，估價中如果評估的是設定權益下的價值，則應在估價報告中清晰說明所設定的權益狀況及設定的依據和理由，并應在“估價假設和限制條件”中作出相應說明，對估價報告用途作出相應限制，避免被誤認為虛假或有重大差錯的估價報告。