2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第十一章考點：城鎮(zhèn)基準地價評估
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城鎮(zhèn)基準地價評估
1.城鎮(zhèn)基準地價的含義(熟悉)
是指在某個城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，劃分土地級別或不同均質(zhì)地域，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設用地使用權在某一時點的平均價格 。
基準地價具有特定的內(nèi)涵，包括對應的價值時點(基準日期)、土地用途、土地使用權性質(zhì)、土地使用期限、容積率和土地開發(fā)程度等 。
2.城鎮(zhèn)基準地價評估的程序和方法(熟悉)
(1)制定基準地價評估作業(yè)方案
確定基準地價評估的區(qū)域范圍由大到小有以下選擇：城鎮(zhèn)行政區(qū)、城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的規(guī)劃區(qū)、土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍、建成區(qū)、市區(qū)。
(2)明確基準地價的內(nèi)涵、和表述方式
內(nèi)涵的一般內(nèi)容：
①價值時點(一般為年度的1月1日)
②土地用途
③土地使用權性質(zhì)
④土地使用期限
⑤容積率
⑥土地開發(fā)程度
(3)劃分土地級別或不同均質(zhì)地域
商業(yè)路線價區(qū)段
居住區(qū)片價區(qū)段
工業(yè)區(qū)片價區(qū)段
(4)抽樣評估若干宗地的價格
(5)計算各個土地級別或均質(zhì)地域的地價
(6)綜合確定基準地價
(7)編寫基準地價使用說明
【判斷題】現(xiàn)行城鎮(zhèn)基準地價是在土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓中形成的地價，而不是通過評估確定的地價。( )
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是城鎮(zhèn)基準地價評估的程序和方法?；鶞实貎r也是評估出來的。參見教材P382。
【多選題】評估基準地價或利用基準地價評估宗地價格，必須明確基準地價的內(nèi)涵。基準地價的內(nèi)涵包括( )。
A.基準日期
B.土地開發(fā)程度
C.基準地價修正體系
D.土地用途
E.基準地價公布日期
『正確答案』ABD
『答案解析』本題考查的是城鎮(zhèn)基準地價評估的程序和方法。明確基準地價的內(nèi)涵是要確定基準地價對應的下列條件：價值時點(一般為年度的1月1日);土地用途;土地使用權性質(zhì);土地使用期限;容積率;土地開發(fā)程度。參見教材P383。
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