2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第三章考點(diǎn)：建設(shè)階段

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第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序與管理

第四節(jié) 建設(shè)階段

建設(shè)階段，是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從開(kāi)工到竣工驗(yàn)收所經(jīng)過(guò)的過(guò)程。kfs在建設(shè)階段所涉及的管理工作，對(duì)建設(shè)過(guò)程實(shí)施包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、合同、安全等在內(nèi)的工程項(xiàng)目管理。

一、質(zhì)量控制

□含義：指項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同中規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督與管理活動(dòng)，包括決策階段、設(shè)計(jì)階段和施工階段的質(zhì)量控制。施工階段質(zhì)量控制的任務(wù)主要：在施工過(guò)程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工工藝規(guī)程是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定，對(duì)所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)、對(duì)整個(gè)施工過(guò)程中的工程質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程序，與國(guó)家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較，并做出評(píng)判。

□工程施工階段的工程質(zhì)量控制工作包括以下幾個(gè)方面：

■對(duì)原材料的檢驗(yàn)。訂貨階段向供貨商提供檢驗(yàn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并將標(biāo)準(zhǔn)列入訂購(gòu)合同中。

■工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)。設(shè)備安裝前應(yīng)進(jìn)行檢驗(yàn)和測(cè)試，不合格的要避免采用。

■確立施工中控制質(zhì)量的具體措施。包括：①對(duì)各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器進(jìn)行檢查，保證在測(cè)量、計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差。②控制混凝土質(zhì)量。應(yīng)有控制混凝土中水泥、砂、石和水灰比的嚴(yán)格計(jì)量手段，制定混凝土試塊制作、養(yǎng)護(hù)和試壓等管理制度，并有專(zhuān)人監(jiān)督執(zhí)行;試塊應(yīng)妥善保存，以便將來(lái)進(jìn)行強(qiáng)度檢驗(yàn)，在澆灌混凝土前，應(yīng)有專(zhuān)職人員檢查挖方、定位、支模和鋼筋綁扎等工序的正確性。③對(duì)砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評(píng)定辦法，以保證質(zhì)量符合合同中規(guī)定的技術(shù)要求。

■確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。匯集所有質(zhì)量檢查和檢驗(yàn)證明文件、試驗(yàn)報(bào)告，包括分包商在工程質(zhì)量方面提交的文件。

二、進(jìn)度控制

□含義：指以項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和合同等手段，對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)間管理。內(nèi)容：對(duì)項(xiàng)目建設(shè)總周期目標(biāo)的論證與分析;編制項(xiàng)目建設(shè)工程進(jìn)度計(jì)劃;編制其他配套進(jìn)度計(jì)劃;監(jiān)督項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行;施工現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)研與分析。

□建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)總周期的論證與分析，是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行通盤(pán)考慮，全面規(guī)劃，用以指導(dǎo)人力、物力的運(yùn)用和時(shí)間、空間的安排，最終確定經(jīng)濟(jì)合理的建設(shè)方案。

1.工程進(jìn)度計(jì)劃的編制

⑴首先，將全部工程內(nèi)容分解和歸納為單項(xiàng)工程或工序，單項(xiàng)工程或工序分解的細(xì)致程度，可根據(jù)工程規(guī)模的大小和復(fù)雜程度確定。一個(gè)施工項(xiàng)目可分為房屋建設(shè)工程、室外道路、各種室外管道工程等較大的子項(xiàng)工程，子項(xiàng)工程又分為土方工程、基礎(chǔ)工程、鋼結(jié)構(gòu)制作與安裝工程、屋面工程、砌筑工程、地面工程、其他建筑工程、設(shè)備安裝工程等。

⑵統(tǒng)計(jì)計(jì)算每項(xiàng)工程內(nèi)容的工作量。一般情況下用工程量表中的計(jì)量單位來(lái)表示工作量，例如，土方工程和混凝土工程用m3表示;管道工程用延米表示;鋼筋加工用噸表示：工程進(jìn)度亦可用完成的投資額占總投資額的比例來(lái)表示。

⑶計(jì)算每個(gè)單項(xiàng)工程工作量所需時(shí)間，可用天數(shù)表示。此處的工作時(shí)間是指按正常程序和施工總方案中所選用的施工設(shè)備的水平，以熟練工人正常工效計(jì)算。

⑷按正常施工的各個(gè)單項(xiàng)工程內(nèi)容的邏輯順序和制約關(guān)系，排列施工先后次序，從每項(xiàng)施工工序的可能最早開(kāi)工時(shí)間推算下去，可得出全部工程竣工所需的周期;再逆過(guò)來(lái)，從上述竣工日期向前推算，可以求出每一施工工序的最遲開(kāi)始日期。如果最早可能開(kāi)工日期早于最晚開(kāi)工日期，則說(shuō)明該項(xiàng)工序有可供調(diào)節(jié)的機(jī)動(dòng)時(shí)間。該項(xiàng)工序只要在最早開(kāi)工和最遲開(kāi)工時(shí)間之間任何時(shí)候開(kāi)工，均不會(huì)影響項(xiàng)目的竣工日期。

2.進(jìn)度管理及計(jì)劃調(diào)整

制定進(jìn)度計(jì)劃的2種方法：①水平進(jìn)度計(jì)劃(橫道圖法);②網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃(網(wǎng)絡(luò)圖法)

□橫道圖法：是一種用直線線條，在時(shí)間坐標(biāo)上表示出單項(xiàng)工程進(jìn)度的方法。缺點(diǎn)是從圖中看不出各項(xiàng)工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項(xiàng)工作的提前或落后對(duì)整個(gè)工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。

□網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃：是以網(wǎng)絡(luò)圖的形式來(lái)表達(dá)工程的進(jìn)度計(jì)劃，在網(wǎng)絡(luò)圖中可確切地表明各項(xiàng)工作的相互聯(lián)系和制約關(guān)系;其次是可計(jì)算出工程各項(xiàng)工作的最早和最晚開(kāi)始時(shí)間，可找出關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路。關(guān)鍵線路是指在該工程中，直接影響工程總工期的那一部分連貫的工作。網(wǎng)絡(luò)圖有單代號(hào)網(wǎng)絡(luò)、雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)和時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)3種表現(xiàn)形式。

3. 其他配套進(jìn)度計(jì)劃

除了工程進(jìn)度計(jì)劃外，還有其他與之相關(guān)的進(jìn)度計(jì)劃：①材料供應(yīng)計(jì)劃。根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃，確定材料、設(shè)備的數(shù)量和供貨時(shí)間 , 以及各類(lèi)物資的供貨程序，制訂供應(yīng)計(jì)劃。②設(shè)備周轉(zhuǎn)計(jì)劃。根據(jù)工程進(jìn)度的需要制訂設(shè)備周轉(zhuǎn)計(jì)劃，包括模板周轉(zhuǎn)，起重機(jī)械、土方工程機(jī)械的使用等。③臨時(shí)工程計(jì)劃。臨時(shí)工程包括：工地臨時(shí)居住房屋、現(xiàn)場(chǎng)供電、給排水等。

4. 進(jìn)度控制中應(yīng)關(guān)注的因素

影響工程進(jìn)度的因素很多，需要特別重視的有以下幾方面：⑴材料、設(shè)備的供應(yīng)情況。包括各項(xiàng)設(shè)備是否完成，計(jì)劃運(yùn)到日期;各種材料的供貨廠商是否落實(shí)、何時(shí)交貨、檢驗(yàn)及驗(yàn)收辦法等。⑵設(shè)計(jì)變更。設(shè)計(jì)修改會(huì)增加工作量，延緩工程進(jìn)度。⑶勞動(dòng)力的安排情況。要適當(dāng)安排工人。⑷氣象條件。應(yīng)時(shí)刻注意氣象條件，天氣不好，則安排室內(nèi)施工，天氣晴朗時(shí)，加快室外施工進(jìn)度。

三、成本控制

工程成本控制是監(jiān)督成本費(fèi)用、降低工程造價(jià)的重要手段。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)來(lái)自于租售收入和總開(kāi)發(fā)成本的差值，工程成本是總開(kāi)發(fā)成本的主要組成部分，降低工程成本能增加開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

㈠成本控制的主要工作內(nèi)容

除項(xiàng)目投資決策、設(shè)計(jì)和工程發(fā)包階段的成本控制外，項(xiàng)目施工階段的工程成本控制主要包括如下幾個(gè)方面的工作：

⑴編制成本計(jì)劃，確定成本控制的目標(biāo)。根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃可編制成本計(jì)劃。成本計(jì)劃可分解為五個(gè)方面：①材料設(shè)備成本計(jì)劃;②施工機(jī)械費(fèi)用計(jì)劃;③人工費(fèi)成本計(jì)劃;④臨時(shí)工程成本計(jì)劃;⑤管理費(fèi)成本計(jì)劃。根據(jù)上述成本計(jì)劃的總和，即能得出成本控制總計(jì)劃。在工程施工中，應(yīng)嚴(yán)格按照成本計(jì)劃實(shí)施。

⑵審查施工組織設(shè)計(jì)和施工方案?？茖W(xué)合理的施工組織設(shè)計(jì)和施工方案，能有效地降低工程建設(shè)成本。

⑶控制工程款的動(dòng)態(tài)結(jié)算。工程款的支付方式，包括按月結(jié)算、竣工后一次結(jié)算、分段結(jié)算和其他雙方約定的結(jié)算方式等。

⑷控制工程變更。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，由于多方面情況的變更，經(jīng)常出現(xiàn)工程量變化、施工進(jìn)度變化，以及kfs與承包商在執(zhí)行合同中的爭(zhēng)執(zhí)等問(wèn)題。工程變更所引起的工程量的變化和承包商的索賠等，都有可能使項(xiàng)目建設(shè)成本支出超出原來(lái)的預(yù)算成本。

㈡控制工程成本的做法和手段

⑴強(qiáng)化“成本”意識(shí)，加強(qiáng)全面管理。強(qiáng)化“成本”意識(shí)，協(xié)調(diào)各部門(mén)共同參加成本控制工作，這是最基本的做法。

⑵確定成本控制的對(duì)象。制訂成本控制計(jì)劃前，要詳細(xì)分析成本組成，分清主要費(fèi)用與次要費(fèi)用、變動(dòng)費(fèi)用與固定費(fèi)用。成本控制的主要對(duì)象是主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用。

⑶完善成本控制制度。完好的計(jì)劃應(yīng)由完善的制度來(lái)保證實(shí)施。成本管理人員應(yīng)首先編制一系列標(biāo)準(zhǔn)的報(bào)表，規(guī)定報(bào)表的填報(bào)內(nèi)容與方法。規(guī)定涉及成本控制的各級(jí)管理人員的職責(zé)，明確成本控制人員與現(xiàn)場(chǎng)管理人員的合作關(guān)系和具體職責(zé)劃分?，F(xiàn)場(chǎng)管理人員要積累原始資料和填報(bào)各類(lèi)報(bào)表，由成本控制人員整理、計(jì)算、分析并定期編寫(xiě)成本控制分析報(bào)告。通過(guò)類(lèi)似圖表，開(kāi)發(fā)商就能跟蹤項(xiàng)目費(fèi)用支出的情況，及時(shí)更新、調(diào)整其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告。

⑷制定有效的獎(jiǎng)勵(lì)措施。成本控制的獎(jiǎng)勵(lì)措施對(duì)調(diào)動(dòng)各級(jí)各類(lèi)人員降低成本的積極性非常有益。除物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)外，為有突出貢獻(xiàn)的人員提供職級(jí)晉升和國(guó)內(nèi)外考察機(jī)會(huì)等。

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四、合同管理

合同管理在現(xiàn)代建筑工程項(xiàng)目管理中的地位越來(lái)越重要，已經(jīng)成為與質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制和信息管理等并列的一大管理職能。

㈠合同管理的作用：⑴確定工程實(shí)施和工程管理的工期、質(zhì)量、價(jià)格等主要目標(biāo)，是合同雙方在工程中進(jìn)行各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的依據(jù);⑵規(guī)定合同雙方在合同實(shí)施過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)責(zé)任、利益和權(quán)利，是調(diào)節(jié)合同雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系的主要手段;⑶履行合同、按合同辦事，是工程過(guò)程中雙方的最高行為準(zhǔn)則，合法合同一經(jīng)簽署，則成為一個(gè)法律文件，具有法律約束力;⑷項(xiàng)目的合同體系決定了該項(xiàng)目的管理機(jī)制，開(kāi)發(fā)商通過(guò)合同分解或委托項(xiàng)目任務(wù)，實(shí)施對(duì)項(xiàng)目的控制;⑸是合同雙方在工程實(shí)施過(guò)程中解決爭(zhēng)執(zhí)的依據(jù)。

㈡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要合同關(guān)系

1. 開(kāi)發(fā)商的主要合同關(guān)系：包括出讓或轉(zhuǎn)讓合同、勘察設(shè)計(jì)合同、融資合同、咨詢合同、工程施工合同、采購(gòu)合同、銷(xiāo)售合同、聯(lián)合開(kāi)發(fā)或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等。

2.承包商的主要合同關(guān)系：承包商是工程施工的具體實(shí)施者，是工程承包(或施工)合同的執(zhí)行者。承包商的主要合同關(guān)系包括：工程承包合同、分包合同、供應(yīng)(采購(gòu)) 合同、運(yùn)輸合同、加工合同、租賃合同、勞務(wù)供應(yīng)合同、保險(xiǎn)合同、融資合同、聯(lián)合承包合同等。

㈢合同管理的主要工作內(nèi)容

建設(shè)工程合同管理工作，包括建設(shè)工程合同的總體策劃、投標(biāo)招標(biāo)階段的合同管理、合同分析與解釋及合同實(shí)施過(guò)程中的控制。

1.建設(shè)工程合同總體策劃階段，開(kāi)發(fā)商和承包商要慎重研究確定影響整個(gè)工程、整個(gè)合同實(shí)施的根本性、方向性重大問(wèn)題，確定工程范圍、承包方式、合同種類(lèi)、合同形式與條件、合

同重要條款、合同簽訂與實(shí)施過(guò)程中可能遇到的重大問(wèn)題、以及相關(guān)合同在內(nèi)容、時(shí)間、組織及技術(shù)等方面的協(xié)調(diào)等。

2.通過(guò)對(duì)招標(biāo)文件、合同風(fēng)險(xiǎn)、投標(biāo)文件等的分析和合同審查，明確合同簽訂前應(yīng)注意的問(wèn)題，就成為投標(biāo)招標(biāo)階段合同管理的主要任務(wù)。

3.合同分析是合同執(zhí)行的計(jì)劃，要通過(guò)合同分析具體落實(shí)合同執(zhí)行戰(zhàn)略，同時(shí)，還要通過(guò)合同分析與解釋?zhuān)姑恳粋€(gè)項(xiàng)目管理的參與者，都要明確自己在整個(gè)合同實(shí)施過(guò)程中的位置、角色及與相關(guān)內(nèi)外部人員的關(guān)系，客觀、準(zhǔn)確、全面地念好“合同經(jīng)”。

4.合同實(shí)施過(guò)程中的控制是立足于現(xiàn)場(chǎng)的合同管理，其主要工作包括合同實(shí)施監(jiān)督、合同跟蹤、合同診斷和合同措施的決策等。建立合同實(shí)施保證體系、完善合同變更管理和合同資料的文檔管理，是搞好合同實(shí)施控制的關(guān)鍵。

五、安全管理

工程建設(shè)中安全管理的原則是安全第一、預(yù)防為主。

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要求工程設(shè)計(jì)符合國(guó)家制定的建筑安全規(guī)程和技術(shù)規(guī)范，保證工程的安全性能。施工階段，要求承包商編制施工組織設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)根據(jù)建筑工程的特點(diǎn)制定相應(yīng)的安全技術(shù)措施;對(duì)專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的工程項(xiàng)目，應(yīng)編制專(zhuān)項(xiàng)安全施工組織設(shè)計(jì)，并采取安全技術(shù)措施。

承包商在施工現(xiàn)場(chǎng)采取維護(hù)安全、防范危險(xiǎn)、預(yù)防火災(zāi)等措施;有條件的，應(yīng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)行封閉管理。施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)毗鄰的建筑物、構(gòu)筑物和特殊作業(yè)環(huán)境可能造成損害的，建筑施工企業(yè)應(yīng)采取安全防護(hù)措施?？赡艹霈F(xiàn)的：①需臨時(shí)占用規(guī)劃批準(zhǔn)范圍以外場(chǎng)地、②可能損壞道路、管線、電力、郵電通信等公共設(shè)施、③需要臨時(shí)停水、停電、中斷道路交通、④需要進(jìn)行爆破作業(yè)等情況，開(kāi)發(fā)商應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)手續(xù)。

施工現(xiàn)場(chǎng)的安全由建筑施工企業(yè)負(fù)責(zé)。實(shí)行施工總承包的，由總承包單位負(fù)責(zé)。分包單位向總承包單位負(fù)責(zé)，服從總承包單位對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全生產(chǎn)管理。開(kāi)發(fā)商或其委托的監(jiān)理工程師應(yīng)監(jiān)督承包商建立安全教育培訓(xùn)制度，對(duì)危及生命安全和人身健康的行為有權(quán)提出批評(píng)、檢舉和控告。開(kāi)發(fā)商與承包商還要認(rèn)真協(xié)調(diào)安排工程安全保險(xiǎn)事宜，按雙方約定承擔(dān)支付保險(xiǎn)費(fèi)的義務(wù)。

六、竣工驗(yàn)收

竣工驗(yàn)收是建設(shè)過(guò)程的最后一個(gè)程序，是全面檢驗(yàn)設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量，考核工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)。kfs對(duì)于確已符合竣工驗(yàn)收條件的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，都應(yīng)按有關(guān)規(guī)定和國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

㈠竣工驗(yàn)收的要求

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，承包商按國(guó)家工程竣工驗(yàn)收有關(guān)規(guī)定，向kfs提供完整竣工資料及竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，并提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。kfs負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，并在驗(yàn)收后給予認(rèn)可或提出修改意見(jiàn)。承包商按要求修改，并承擔(dān)由自身原因造成修改的費(fèi)用。

正式辦理竣工驗(yàn)收前，kfs進(jìn)行初步檢查。初步檢查指在單項(xiàng)工程或整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目即將竣工或完全竣工后，kfs組織統(tǒng)一檢查工程的質(zhì)量情況、隱蔽工程驗(yàn)收資料、關(guān)鍵部位施工記錄、按圖施工情況及有無(wú)漏項(xiàng)等。根據(jù)初步檢查情況，由工程項(xiàng)目的監(jiān)理工程師列出需要修補(bǔ)的質(zhì)量缺陷“清單”，承包商切實(shí)落實(shí)修復(fù)這些缺陷，以便通過(guò)最終的正式驗(yàn)收。進(jìn)行初步檢查對(duì)加快掃尾工程，提高工程質(zhì)量和配套水平，對(duì)加強(qiáng)工程技術(shù)管理，促進(jìn)竣工和完善驗(yàn)收都有好處。

㈡竣工驗(yàn)收的依據(jù)

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或單體工程，其竣工驗(yàn)收的依據(jù)是：經(jīng)過(guò)審批的項(xiàng)目建議書(shū)、年度開(kāi)工計(jì)劃、施工圖紙和說(shuō)明文件、施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更文件、現(xiàn)行施工技術(shù)規(guī)程、施工驗(yàn)收規(guī)范、質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，以及合同中有關(guān)竣工驗(yàn)收的條款。工程建設(shè)規(guī)模、工程建筑面積、結(jié)構(gòu)形式、建筑裝飾、設(shè)備安裝等應(yīng)與各種批準(zhǔn)文件、施工圖紙、標(biāo)準(zhǔn)保持一致。

㈢竣工驗(yàn)收的工作程序——3個(gè)階段

1. 單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收。在開(kāi)發(fā)小區(qū)總體建設(shè)項(xiàng)目中，一個(gè)單項(xiàng)工程完工后，根據(jù)承包商的竣工報(bào)告，kfs首先進(jìn)行檢查，并組織施工單位(承包商)和設(shè)計(jì)單位整理有關(guān)施工技術(shù)資料(如隱蔽工程驗(yàn)收單，分部分項(xiàng)工程施工驗(yàn)收資料和質(zhì)量評(píng)定結(jié)果，設(shè)計(jì)變更通知單，施工記錄、標(biāo)高、定位、沉陷測(cè)量資料等)和竣工圖紙。然后，由kfs組織承包商、設(shè)計(jì)單位、客戶(使用方)、質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)，正式進(jìn)行竣工驗(yàn)收，開(kāi)具竣工證書(shū)。

2. 綜合驗(yàn)收。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按規(guī)劃、設(shè)計(jì)要求全部建設(shè)完成，并符合施工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)后，即應(yīng)按規(guī)定要求組織綜合驗(yàn)收。驗(yàn)收準(zhǔn)備工作，以開(kāi)發(fā)商為主，組織設(shè)計(jì)單位、承包商、客戶、質(zhì)監(jiān)部門(mén)進(jìn)行初驗(yàn)，然后邀請(qǐng)有關(guān)城市建設(shè)管理部門(mén)，如建委、計(jì)委、建行、人防、環(huán)保、消防、開(kāi)發(fā)辦公室、規(guī)劃局等，參加正式綜合驗(yàn)收，簽發(fā)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

3. 竣工驗(yàn)收備案。kfs應(yīng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15 日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)部門(mén)或其他有關(guān)部門(mén)備案。辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)提交的文件包括：

⑴工程竣工驗(yàn)收備案表;

⑵工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。應(yīng)包括工程報(bào)建日期，施工許可證號(hào), 施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見(jiàn)，勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料;

⑶法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)由規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件;

⑷施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū);

⑸法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應(yīng)提交《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

在組織竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)對(duì)工程質(zhì)量的好壞進(jìn)行全面鑒定。工程主要部分或關(guān)鍵部位若不符合質(zhì)量要求會(huì)直接影響使用和工程壽命，應(yīng)進(jìn)行返修和加固，然后再進(jìn)行質(zhì)量評(píng)定。工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收或竣工驗(yàn)收未通過(guò)的，開(kāi)發(fā)商不得使用、不得辦理客戶入住手續(xù)。

㈣竣工結(jié)算

工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告經(jīng)kfs認(rèn)可后，承包商應(yīng)向kfs遞交竣工結(jié)算報(bào)告及完整的結(jié)算資料，雙方按照協(xié)議書(shū)約定的合同價(jià)款及專(zhuān)用條款約定的合同價(jià)款調(diào)整內(nèi)容，進(jìn)行工程竣工結(jié)算。kfs收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在1個(gè)月內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見(jiàn)。kfs確認(rèn)竣工結(jié)算報(bào)告后，應(yīng)及時(shí)通知經(jīng)辦銀行向承包商支付工程竣工結(jié)算價(jià)款。承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后，通常應(yīng)在半個(gè)月內(nèi)將竣工工程交付kfs。

㈤編制竣工檔案

技術(shù)資料和竣工圖是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的重要技術(shù)管理成果，是使用單位安排生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、住戶適應(yīng)生活的需要。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，要認(rèn)真組織技術(shù)資料的整理和竣工圖的繪制工作，編制完整的竣工檔案，并按規(guī)定分別移交給房屋產(chǎn)權(quán)所有者和城市檔案館。

1.技術(shù)資料的內(nèi)容

⑴前期工作資料：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目建議書(shū)及批準(zhǔn)文件、勘察資料、規(guī)劃文件、設(shè)計(jì)文件及其變更資料，地下管線埋設(shè)的實(shí)際坐標(biāo)、標(biāo)高資料，征地拆遷報(bào)告及核準(zhǔn)圖紙、原狀錄相或照片資料、征地與拆遷安置的各種許可證和協(xié)議書(shū)，施工合同、各種建設(shè)事宜的請(qǐng)示報(bào)告和批復(fù)文件等。

⑵土建資料：開(kāi)工報(bào)告、建(構(gòu))筑物及主要設(shè)備基礎(chǔ)的軸線定位、水準(zhǔn)測(cè)量及復(fù)核記錄、砂漿和混凝土試塊的試驗(yàn)報(bào)告，原材料檢驗(yàn)證明、預(yù)制構(gòu)件、加工件和各種鋼筋的出廠合格證和實(shí)驗(yàn)室檢查合格證，地基基礎(chǔ)施工驗(yàn)收記錄、隱蔽工程驗(yàn)收記錄，分部分項(xiàng)工程施工驗(yàn)收記錄、設(shè)計(jì)變更通知單、工程質(zhì)量事故報(bào)告及處理結(jié)果，施工期間建筑物或構(gòu)筑物沉降觀測(cè)資料，竣工報(bào)告及竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

⑶安裝方面的資料：設(shè)備安裝記錄，設(shè)備、材料的驗(yàn)收合格證，管道安裝、試漏、試壓的質(zhì)量檢查記錄，管道和設(shè)備的焊接記錄，閥門(mén)、安全閥試壓記錄，電氣、儀表檢驗(yàn)及電機(jī)絕緣、干燥等檢查記錄，照明、動(dòng)力、電訊線路檢查記錄，工程質(zhì)量事故報(bào)告和處理結(jié)果，隱蔽工程驗(yàn)收單，設(shè)計(jì)變更及工程資料，竣工驗(yàn)收單等。

2.繪制竣工圖

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工圖是真實(shí)地記錄各種地下、地上建筑物、構(gòu)筑物等詳細(xì)情況的技術(shù)文件，是對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收、維護(hù)、改建、擴(kuò)建的依據(jù)。

技術(shù)資料齊全，竣工圖準(zhǔn)確、完整，符合歸檔條件，這是工程竣工驗(yàn)收的條件之一。在竣工驗(yàn)收之前不能完成的，應(yīng)在驗(yàn)收后雙方商定期限內(nèi)補(bǔ)齊。繪制竣工圖的做法如下：⑴按施工圖施工而無(wú)任何變動(dòng)，則可在施工圖上加蓋“竣工圖”標(biāo)志后，直接作為竣工圖。⑵結(jié)構(gòu)形式改變、建筑平面改變、項(xiàng)目改變以及其他重大改變，不宜在原施工圖上修改、補(bǔ)充，要重新繪制竣工圖。⑶基礎(chǔ)、地下構(gòu)筑物、管線、結(jié)構(gòu)、人防工程等，以及設(shè)備安裝等隱蔽部位，都要繪制竣工圖紙。⑷竣工圖一定要與實(shí)際情況相符，要保證圖紙質(zhì)量，做到規(guī)格統(tǒng)一、圖面整潔、字跡清楚，一經(jīng)施工技術(shù)負(fù)責(zé)人簽認(rèn)，不得任意涂改。