2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第十章考點(diǎn)：移動(dòng)平均法

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移動(dòng)平均法

移動(dòng)平均法是對原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響，顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢。

一、簡單移動(dòng)平均法

某類房地產(chǎn)2010年1～12月的價(jià)格如表10-5第2列。由于各月份的價(jià)格受某些不確定因素的影響，時(shí)高時(shí)低，變動(dòng)較大，如果不予以分析，則不易顯現(xiàn)其發(fā)展趨勢。如果把若干個(gè)月的價(jià)格加起來計(jì)算其移動(dòng)平均數(shù)，建立一個(gè)移動(dòng)平均數(shù)時(shí)間序列，就可以從平滑的發(fā)展趨勢中明顯地看出其發(fā)展變動(dòng)的方向和程度，進(jìn)而可以預(yù)測該類房地產(chǎn)的未來價(jià)格。

某類房地產(chǎn)2010年1～12月的價(jià)格(元/m2)　表10-5

在計(jì)算移動(dòng)平均數(shù)時(shí)，每次應(yīng)采用幾個(gè)月來計(jì)算，需要根據(jù)時(shí)間序列的序數(shù)和變動(dòng)周期來確定。如果序數(shù)多、變動(dòng)周期長，則可以采用每6個(gè)月甚至每12個(gè)月來計(jì)算;反之，可以采用每2個(gè)月或每5個(gè)月來計(jì)算。對于上述房地產(chǎn)價(jià)格，采用每5個(gè)月的實(shí)際值計(jì)算其移動(dòng)平均數(shù)。

具體的計(jì)算方法是：把1～5月的價(jià)格加起來除以5得6840元/m2，作為3月的房地產(chǎn)價(jià)格移動(dòng)平均值;把2～6月的價(jià)格加起來除以5得6940元/m2，作為4月的房地產(chǎn)價(jià)格移動(dòng)平均值;把3～7月的價(jià)格加起來除以5得7040元/m2，作為5月的房地產(chǎn)價(jià)格移動(dòng)平均值;依此類推，計(jì)算結(jié)果見表10-5第3列。然后根據(jù)每5個(gè)月的移動(dòng)平均數(shù)計(jì)算其逐月上漲額，計(jì)算結(jié)果見表10-5第4列。

如果需要預(yù)測該類房地產(chǎn)2011年1月的價(jià)格，則計(jì)算方法如下：由于最后一個(gè)移動(dòng)平均數(shù)7620對應(yīng)的時(shí)間是2010年10月，與2011年1月相差3個(gè)月，所以預(yù)測該類房地產(chǎn)2011年1月的價(jià)格為：7620+120×3=7980(元/m2)

二、加權(quán)移動(dòng)平均法

在計(jì)算移動(dòng)平均數(shù)時(shí)，越是近期的數(shù)據(jù)對預(yù)測值的影響越大，所以越是近期的數(shù)據(jù)給予越大的權(quán)重，較遠(yuǎn)的數(shù)據(jù)則給予較小的權(quán)重。