2019年房地產估價師考試每日一練(12.28)

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1、(理論與方法)有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權益、規(guī)劃條件等相當?shù)耐恋?，甲土地為空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價結果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是因為()。

A、乙土地價值低于甲土地價值

B、該建筑物價值小于其重置成本

C、該建筑物價值小于其拆除費用

D、該建筑物更新改造后的價值低于其現(xiàn)狀價值

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。從建筑物和土地兩大組成部分來看，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的搭配不當，該房地產的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會降低該房地產的價值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在最高最佳利用狀態(tài)，如已過時、破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會妨礙該土地的有效利用，在對該土地進行估價時就需要做減價調整。“該建筑物價值小于其拆除費用”意味著該建筑物的凈殘值為負值，它對土地價值有減價影響，因此乙土地及地上建筑物價值低于甲土地價值。甲乙土地價值應該大致相當，乙土地連同建筑物一起價值低于甲土地，說明建筑物價值為負值。運用排除法，選項A，直接可以排除，因為甲乙應該地價相當;選項B，建筑物如果還存在重置價值，則其價值大于0;選項D，更新改造后的價值肯定是大于現(xiàn)狀價值的，否則就不值得更新了。參見教材P168。

2、(經營與管理)運用實物期權方法進行房地產投資決策時，對受政策因素影響較大的開發(fā)項目，可通過()確定是否進行投資。

A、等待投資型期權估價

B、放棄型期權估價

C、成長型期權估價

D、柔性期權估價

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是實物期權方法與房地產投資決策。開發(fā)商經常遇到一些受政策因素影響較大的開發(fā)項目，限價商品住宅項目就屬于這一類。開發(fā)商原本打算通過投資限價商品住宅項目，來拓展新的市場機會，但政府對限價商品住宅的政策不夠清晰，對未來可能遇到的政策調整等不確定性難以把握，如開發(fā)項目銷售對象、銷售時間、市場環(huán)境變化后可能對銷售對象和銷售價格進行調整等，因此可對這一放棄型期權進行估價，從政策調整的損失與市場機會收益兩方面進行評估，以決定該項目是開發(fā)還是放棄。參見教材P245。

3、(制度與政策)省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門在做出資質許可決定之日起()日內，將準予資質許可的決定報住房城鄉(xiāng)建設部備案。

A、10

B、15

C、20

D、25

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產估價機構資質管理。省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門在做出資質許可決定之日起10日內，將準予資質許可的決定報住房城鄉(xiāng)建設部備案。參見教材P156。

4、(相關知識)根據(jù)建筑物重要性和使用要求，高級居住建筑和公用建筑的建筑物的重要性等級是()。

A、特等

B、甲等

C、乙等

D、丙等

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是建筑物的重要性等級。參見教材P77表3-8。