2019房地產估價師《案例與分析》第四章考點：房地產貸款項目評估

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第四節(jié) 房地產貸款項目評估

房地產貸款項目評估是房地產開發(fā)項目評估的一種類型。房地產開發(fā)項目評估一般包括兩種情況，一是投資方擬收購或介入一個房地產開發(fā)項目時進行的評估，二是銀行準備對房地產開發(fā)項目提供融資貸款時進行的評估。

本節(jié)以房地產貸款目的進行的項目評估為例介紹房地產貸款項目評估的相關內容，收購項目所進行的項目評估與此類似。

一、房地產貸款項目評估的含義

房地產貸款項目評估是在房地產開發(fā)企業(yè)為房地產開發(fā)項目向銀行、信托公司、投資基金等金融機構進行融資時，金融機構委托評估咨詢機構或自行對借貸企業(yè)及開發(fā)項目進行全面調查、分析、測算、評價的一項貸前評審的專業(yè)服務活動。一般均形成書面報告，作為房地產開發(fā)貸款評審的重要依據。接受房地產開發(fā)企業(yè)或其他投資者委托，為其投資項目的決策進行科學論證而做的項目評估，與貸款項目評估的關注點略有不同。

二、房地產貸款項目評估相關法律法規(guī)及技術標準規(guī)定

《中華人民共和國城市房地產管理法》;

《中華人民共和國土地管理法》;

《中華人民共和國城市規(guī)劃法》;

《中華人民共和國擔保法》;

《中華人民共和國會計法》;

《中華人民共和國稅收征收管理辦法》;

《貸款通則》;

《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》;

《關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》;

《房地產抵押估價指導意見》;

《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》;

《房地產估價規(guī)范》;

中國人民銀行、銀監(jiān)會、國家發(fā)改委、各級政府有關部門頒布的其他相關法規(guī)。

三、房地產貸款項目評估的特點

(一)綜合性

(二)科學性

(三)專業(yè)性

(四)特殊性

四、房地產貸款項目評估的內容

房地產貸款項目評估包含的內容在中國人民銀行、國家開發(fā)銀行、各商業(yè)銀行及中國國際工程咨詢公司等均有各自的相關規(guī)定，但大同小異。主要包括對企業(yè)的資信評估、開發(fā)項目的合理性評估、市場分析、財務及經濟效益評估、風險評估、結論等幾大部分。綜合各家的內容，結合房地產貸款項目的特點，建議設立九部分內容：

第一部分 借款企業(yè)資信評估

第二部分 項目概況評估

第三部分 項目市場分析

第四部分 項目投資估算及資金來源、籌措評估

第五部分 項目進度與資金運用評估

第六部分 項目財務效益評估

第七部分 不確定性分析

第八部分 貸款效益及風險評估

第九部分 結論與建議

各部分的具體內容可參見后附房地產貸款項目評估案例。

在報告的開頭一般會增加總論(或摘要)部分。說明評估的依據，并將各部分的主要數據、指標及結論盡量摘錄。

在報告的最后應附評估附表與附件。附表含評估過程中涉及的各種分析及測算表格;附件含企業(yè)及項目的各種申請文件及批件的復印件、項目地理位置示意圖及項目現(xiàn)狀照片。

報告的撰寫方面，力求文字簡潔、準確、明了，敘述全面、清楚。定性分析與定量分析結合運用，盡量采用數字、圖表表述。注意報告內容和分析結論的真實性、完整性和準確性。

五、房地產貸款項目評估的注意事項

(一)評估的側重點

金融機構的房地產開發(fā)貸款一般按企業(yè)評價為主和項目評價為主兩種模式操作。以企業(yè)評價為主的，評估的側重點是企業(yè)的綜合實力、專業(yè)素質、財務及信用狀況等，對項目狀況的評估可適當簡化;以項目評價為主的，評估的側重點是項目狀況、投資成本、市場分析、財務效益評價及項目的封閉運作方案等，對企業(yè)狀況的評估可適當簡化。

(二)動態(tài)與靜態(tài)分析

在財務效益評估時，計算期較長的房地產項目(如作為酒店、商業(yè)中心等自行管理或出租的綜合性房地產項目)，應進行動態(tài)評價，測算與分析項目的動態(tài)評價指標;計算期1～2年的房地產項目(如作為普通住宅銷售的房地產項目)，對資金運用、銷售收入測算、貸款取得與償還等也應進行動態(tài)的分析。

(三)項目風險評估

從項目本身及借款企業(yè)兩方面考慮。項目本身的風險關注點主要有：項目的合法性、合規(guī)性和可行性(包括技術、經濟等);施工過程及質量風險;租售模式風險;外部競爭環(huán)境風險等。借款企業(yè)的風險關注點主要有：資質及管理能力;信用狀況;其他項目的關聯(lián)風險等以及項目條件、企業(yè)條件是否符合金融機構的信貸政策及風險管理要求，擔保措施的可實施性等方面。

(四)項目市場評估

與對某一宗房地產的價值(價格)評估相比，貸款項目評估注重競爭區(qū)域內房地產市場的發(fā)展趨勢。一般要求進行項目的SWOT(優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅)分析，評價項目的產品、客戶定位，對項目周邊區(qū)域及競爭項目分析也更深入化、具體化。