2019房地產估價師《理論與方法》第九章考點：動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法
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第二節(jié)動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法
一、動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的產生
房地產特別是大型房地產開發(fā)項目的開發(fā)周期一般較長，其待開發(fā)房地產的購置價款、后續(xù)開發(fā)的各項支出、開發(fā)完成后的房地產銷售回款等發(fā)生的時間相隔較長。因此，運用假設開發(fā)法估價應當考慮資金的時間價值。
考慮資金時間價值有兩種方式：折現的方式(動態(tài)分析法);單獨計算投資利息的方式(靜態(tài)分析法)。
二、動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別
3大區(qū)別：
(1)對后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的價值的測算，在靜態(tài)分析法中主要是根據價值時點(通常為現在)的房地產市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在價值時點的金額。而在動態(tài)分析法中，是模擬房地產開發(fā)經營過程，預測它們未來發(fā)生的時間以及在未來發(fā)生時的金額，即要進行現金流量預測。
現金流量是指一個項目(方案或企業(yè))在某一特定的時期內收入和支出的資金數額。現金流量分為現金流入量、現金流出量和凈現金流量。資金的收入稱為現金流入，相應的數額稱為現金流入量。
(2)靜態(tài)分析法不考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，不需要將它們折算到同一時間上，而是直接相加減，但要計算投資利息，計息期通常到開發(fā)完成之時，既不考慮預售，也不考慮延遲銷售;
動態(tài)分析法要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，把它們折算到價值時點，然后再相加減。
(3)在靜態(tài)分析中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現出來，在動態(tài)分析法中這兩項都不顯現出來，而是隱含在折現過程中。
三、動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點
從理論上講，動態(tài)分析法測算出的結果比較精確，但測算過程相對較復雜;靜態(tài)分析法測算的結果比較粗略，但測算過程相對簡單一些。
實際估價中優(yōu)先選擇動態(tài)分析法。
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