2019年房地產估價師《案例分析》強化練習(5)

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【簡答題】

1 、簡述商品房估價的技術路線?

2 、商業(yè)房地產有哪些特點?

3 、某新建商業(yè)房地產出租經營，欲評估其轉讓價格?，F(xiàn)選擇了三個經營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產作為可比實例，測算估價對象房地產的凈收益。已知每個可比實例在價值時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為540 萬元、560 萬元和 0 650 萬元;依據最高最佳利用原則選取了 0 650 萬元作為估價對象房地產的年凈收益。這樣的做法有哪些錯誤?

4 、某房地產估價機構接受委托，評估一棟于 5 5 年前建成的鋼筋混凝土結構的商場，該商場土地使用權以出讓

方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產估價師完成估價報告后，委托人發(fā)現(xiàn)估

價報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同。請分析說

明房地產估價師這樣做的理由。

5 、簡述商業(yè)運營型商業(yè)房地產估價的技術路線。

【答案】

1、本題考查的是居住房地產估價的技術路線及難點處理。商品房由于市場交易實例比較容易獲取，因此常采用比較法進行估價。(1)單套商品房的估價技術路線比較筒單，可直接通過對交易實例的修正測算出待估對象的價格;(2)整幢或數(shù)幢商品房估價時，其估價技術路線相對比較復雜，通常采用從個體到整體的估價思路來解決，即選擇某一基準層的某套住宅作為待估對象，選取與待估對象類似的成交實例，利用比較法修正測算出該套住宅的價格，然后采用類比法，經過樓層、朝向、景觀、成交建筑面積、戶型等的修正，得出各層、各幢商品住宅的價格。參見教材P87。

2、本題主要考查的是商業(yè)房地產特點。商業(yè)房地產的特點主要包括：收益性;經營內容多，業(yè)態(tài)多樣;出租、轉租經營多，產權分散復雜;裝修高檔且復雜;垂直空間價值衰減性明顯。參見教材P103。

3、本題考查的是商業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理。錯誤如下：

(1)由于三個交易實例經營規(guī)模不同，其中與估價對象房地產經營規(guī)模差異較大的交易實例不宜作可比實例;

(2)未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益;

(3)不應采用年總凈收益，而應采用單位面積的年凈收益;

(4)不應選用650萬元作為估價對象的年凈收益。參見教材P107。

4、本題考查的是商業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理。估價師收益法中所采用的年凈收益與委托人提供的財務報表中該商場近三年平均凈利潤不同的原因主要有：(1)估價中的房地產年凈收益與財務報表中的凈利潤含義不同;(2)收益指房地產的凈收益，即房地產對商場出租或經營收益的貢獻部分;(3)凈利潤已扣除了房地產的折舊攤銷、財務費用(含利息收益)及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤等。參見教材P107。

5、本題考查的是商業(yè)房地產掛機的技術路線及難點處理。商業(yè)運營型商業(yè)房地產主要靠經營獲得收入，這類商業(yè)房地產主要采用收益法估價，在估價時可基于營業(yè)收入、營業(yè)費用測算凈收益，即凈收益為經營收入減去經營成本、經營費用、經營稅金及附加、管理費用、財務費用以及應歸屬于商服經營者的利潤后的余額。在實際操作中，主要是基于估價師對商業(yè)及房地產市場的經驗判斷，一般做法是根據類似可比案例修正估算出租賃收入來確定商業(yè)房地產的凈收益。參見教材P109。