2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》模擬試題(6)

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簡(jiǎn)單題：

1 、房屋征收估價(jià)中，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)符合哪些要求?

2、簡(jiǎn)述房屋征收估價(jià)工作流程。

3 、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣(mài)估價(jià)的技術(shù)路線。

4 與一般價(jià)值估價(jià)相比，損害賠償估價(jià)的主要不同點(diǎn)有哪些?

5、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)某商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)進(jìn)行整幢房地產(chǎn)估價(jià)，則估價(jià)時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題有哪些?

6 、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法有哪些?

7 、相對(duì)于其他房地產(chǎn)而言，地下停車(chē)庫(kù)的特點(diǎn)有哪些?

8 、加油站房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)有哪些?

答案：

1、本題考查的是房屋征收估價(jià)的價(jià)值內(nèi)涵。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋估價(jià)的價(jià)值內(nèi)涵為市場(chǎng)價(jià)值，即指評(píng)估對(duì)象由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)資源進(jìn)行交易的金額，但政府對(duì)評(píng)估對(duì)象定價(jià)有特別規(guī)定的除外。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估，應(yīng)符合：(1)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值應(yīng)包括用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值;(2)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值應(yīng)是在房屋征收決定公告之日的市場(chǎng)價(jià)值，當(dāng)政府或其有關(guān)部門(mén)對(duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格有規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。參見(jiàn)教材P245。

2、本題考查的是房屋征收估價(jià)工作流程。房屋征收估價(jià)工作流程包括：(1)估價(jià)機(jī)構(gòu)選定;(2)估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)承攬;(3)股價(jià)委托;(4)估價(jià)準(zhǔn)備和業(yè)務(wù)開(kāi)展;(5)實(shí)地查勘;(6)初步估價(jià)結(jié)果公示;(7)提交估價(jià)報(bào)告;(8)解釋說(shuō)明;(9)資料保管。參見(jiàn)教材P247～250。

3、本題考查的是房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)的技術(shù)路線。房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)是一種特殊的市場(chǎng)交易，《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣(mài)和變賣(mài)工作的若干規(guī)定》第十三條規(guī)定，拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)經(jīng)過(guò)評(píng)估的，評(píng)估價(jià)即為第一次拍賣(mài)的保留價(jià);未作評(píng)估的，保留價(jià)由人民法院參照市價(jià)確定。因此房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)只需評(píng)估估價(jià)對(duì)象在正常市場(chǎng)的價(jià)格水平，而拍賣(mài)保留價(jià)則由人民法院參考評(píng)估價(jià)進(jìn)行確定。估價(jià)對(duì)象正常的市場(chǎng)價(jià)格可以根據(jù)估價(jià)對(duì)象的類(lèi)型，選用比較法、收益法、成本法等方法進(jìn)行評(píng)估。參見(jiàn)教材P264。

4、本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)。損害賠償估價(jià)與一般價(jià)值股價(jià)相比，其估價(jià)的不同點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：(1)損害賠償估價(jià)包括正價(jià)值估價(jià)與負(fù)價(jià)值估價(jià);

(2)損害賠償估價(jià)不僅包括負(fù)價(jià)值估價(jià)，通常還包括相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失估價(jià);

(3)損害賠償估價(jià)的獨(dú)一無(wú)二性更強(qiáng)，難以尋找到類(lèi)似損害的賠償實(shí)例;

(4)損害賠償估價(jià)對(duì)建筑等專(zhuān)業(yè)知識(shí)要求更高，需要大量專(zhuān)業(yè)幫助，需要損害程度鑒定;

(5)損害當(dāng)事人雙方對(duì)估價(jià)結(jié)果都很關(guān)注，要求估價(jià)更加精準(zhǔn)，說(shuō)服力強(qiáng)。通常需要出庭作證(老師證人)，要求有較強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)能力。參見(jiàn)教材P278。

5、本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點(diǎn)。按寫(xiě)字樓所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力可將寫(xiě)字樓分為甲、乙、丙三個(gè)檔次，其中乙級(jí)寫(xiě)字樓具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑物的功能不是最先進(jìn)的(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類(lèi)建筑物。參見(jiàn)教材P122。

6、本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點(diǎn)。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的特點(diǎn)：

(1)所處區(qū)位好，規(guī)模大;(2)多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善;

(3)出租經(jīng)營(yíng)為主，多由專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。參見(jiàn)教材P123。

7、本題考查的是影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況包括交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、地理位置。參見(jiàn)教材P169。

8、本題考查的是停車(chē)庫(kù)的估價(jià)。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，同一地區(qū)統(tǒng)一類(lèi)型房地產(chǎn)地下停車(chē)庫(kù)單位價(jià)格比較一致。參見(jiàn)教材P176。