2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》模擬試題(4)

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黃某于2004年購置了一套底層三室一廳的商品住宅，2005年改作餐館，并補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了產(chǎn)權(quán)證變更手續(xù)。2007年黃某為轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)，要求評估其現(xiàn)時(shí)市場價(jià)值。因當(dāng)?shù)責(zé)o類似餐館的可比實(shí)例，故估價(jià)人員首先采用了收益法估價(jià)(估價(jià)依據(jù)正確)，估值40萬元。然后，再將該估價(jià)對象視為住宅采用了市場法估價(jià)，估值50萬元。由此確定最終估價(jià)結(jié)論為(40+50)÷2=45(萬元)。請問：這樣確定估價(jià)結(jié)論是否正確?為什么?

答案：

這樣確定估價(jià)結(jié)論不正確。因?yàn)椋?/p>

1.將估價(jià)對象視為住宅進(jìn)行估價(jià)違背了“合法原則”。因?yàn)樵诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象的合法用途不再是住宅而是商業(yè)用途。若僅按最高最佳使用原則考慮，對估價(jià)對象似應(yīng)按住宅用途估價(jià)(因?yàn)?0萬元大于40萬元)，但最高最佳使用原則應(yīng)用的前提條件是一定要遵循合法原則，估價(jià)對象的合法用途是商業(yè)，因此應(yīng)以收益法計(jì)算的價(jià)格為其合法價(jià)格。

2.將估價(jià)對象按兩種不同用途進(jìn)行估價(jià)，并對結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均的做法是錯(cuò)誤的，因?yàn)楣纼r(jià)對象在特定估價(jià)目的下只能有一種法定用途。