2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》第二章考點(diǎn)：餐飲房地產(chǎn)的估價(jià)
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餐飲房地產(chǎn)的估價(jià)
餐飲房地產(chǎn)屬于商業(yè)房地產(chǎn)的范疇，其估價(jià)特點(diǎn)、價(jià)格影響因素、估價(jià)方法等與商業(yè)房地產(chǎn)基本類(lèi)似。
(一)餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)
1.地段選擇的差異性。
2.營(yíng)業(yè)收入的差異性。
(二)餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
同商業(yè)房地產(chǎn)、酒店房地產(chǎn)。利用收益法對(duì)餐飲房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，凈收益的測(cè)算過(guò)程中，需要?jiǎng)冸x非房地產(chǎn)帶來(lái)的收益，而如何剝離非房地產(chǎn)帶來(lái)的收益是餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的難點(diǎn)。
剝離非房地產(chǎn)帶來(lái)的收益的方法之一是通過(guò)商業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行剝離。商業(yè)利潤(rùn)包括平均商業(yè)利潤(rùn)和超額商業(yè)利潤(rùn)，超額商業(yè)利潤(rùn)是超過(guò)平均商業(yè)利潤(rùn)的部分。在測(cè)算餐飲房地產(chǎn)的凈收益時(shí)，不僅要扣除平均商業(yè)利潤(rùn)，還要扣除超額商業(yè)利潤(rùn)。
剝離非房地產(chǎn)帶來(lái)的收益的方法之二是利用平均商業(yè)利潤(rùn)直接測(cè)算餐飲房地產(chǎn)的客觀收益，不考慮非房地產(chǎn)帶來(lái)的收益。
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