2019年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》強化練習(5)

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1.某注冊房地產(chǎn)估價師王某擬購買A市C區(qū)的一套多層住房，該估價師根據(jù)自己對該套住房實物、權(quán)益、區(qū)位等的勘查、分析，運用適當方法對該套住房進行了估價，并最終以接近于該估價對象價值的價格成交。該估價師對該住房的估價是專業(yè)房地產(chǎn)估價。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是專業(yè)估價與非專業(yè)估價。必須是專業(yè)人員的職業(yè)行為而非個人行為，王某對自己的房屋進行估價，是個人行為，不是由專業(yè)機構(gòu)完成，缺乏公信力，不具備專業(yè)估價的全部特征，因而不是專業(yè)房地產(chǎn)估價。參見教材P2。

2.房地產(chǎn)估價應是代替市場定價而不是模擬市場定價。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。房地產(chǎn)估價應是模擬市場定價而不是代替市場定價。參見教材P6。

3.房地產(chǎn)價格是客觀存在的，是不以個人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價實際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價人員對房地產(chǎn)市場價格形成進行市場模擬的過程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價格。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)價值。評估房地產(chǎn)的價值而不是價格。參見教材P5。

4.在某房地產(chǎn)價格咨詢報告中，張估價師對某房地產(chǎn)價格在商業(yè)開發(fā)前提下進行了估價，開發(fā)商采信了張估價師的報告意見，參與了該地塊的拍賣競投，并最終以略高于張估價師估價結(jié)果的價格取得了該地塊的土地使用權(quán)。但是其后受金融危機影響，該地塊市場價格暴跌。張估價師因此需要承擔不實估價的法律責任。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價是提供價值意見。房地產(chǎn)估價僅提供價值意見，而不作價格保證。而且張估價師做的是咨詢報告。這個案例也顯示出“估價假設”的重要，商業(yè)開發(fā)前提就是估價假設，在咨詢報告中，如果張估價師注明了未考慮可能的金融危機的影響，則更能幫助張估價師回避風險。參見教材P7。

5.鑒證性估價的法律責任高于咨詢性估價的法律責任。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價是提供價值意見。鑒證性估價要提供給委托人以外的第三方使用，而咨詢性估價主要是委托人自己使用。鑒證性估價承擔的法律責任一般要大于咨詢性估價承擔的法律責任。參見教材P7。

6.一般來說，不宜直接使用實際成交價格來判斷估價結(jié)果的準確性。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價誤差應在合理范圍內(nèi)。判斷估價誤差大小，一般不與實際成交價格相比，因為實際成交價格可能是非正常交易價格，不見得是正常合理價格。判斷方法一般是與合格的估價師對同一估價對象在同一目的、同一價值時點下的重新估價結(jié)果進行比較。參見教材P9。

7.制定估價標準和規(guī)范，目的在于防范和減少估價誤差。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價誤差應在合理范圍內(nèi)。估價標準或規(guī)范、準則、規(guī)則、辦法，是為了避免不同的估價師對同一估價對象的同一估價目的、同一估價時間的估價結(jié)果出現(xiàn)重大偏差。參見教材P10。

8.在任何時候，估價委托人既是估價報告使用者，又是估價利害相關(guān)人。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是估價委托人。判斷題可以用舉反例進行判斷。如借款人的抵押價值評估，借款人是委托人，但是使用人是貸款人。再比如，法院司法處置拍賣房地產(chǎn)，法院是委托人，但是不是利害關(guān)系人。注意：判斷題中，如果出現(xiàn)“任何、絕對、肯定、一定”之類字眼，往往都是錯誤的。參見教材P29。

9.委托人委托估價、獲取估價報告只能是供自己使用，不能提供給第三方使用。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是估價當事人。委托人委托估價、獲取估價報告的目的可能是供自己使用，也可能是提供給特定的第三方使用。例如，受上市公司委托出具的某些估價報告是提供給社會公眾使用。也是舉反例排除。參見教材P28。

10.由于委托人不同，不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估價值通常不完全相同。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價誤差應在合理范圍內(nèi)。不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估價值通常不完全相同，其主要原因應該在于掌握的有關(guān)信息不同。但是委托人不同，不能成為評估價值不同的原因和理由，否則就違背了職業(yè)道德要求。參見教材P9。