2019年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》模擬試題(1)

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1、銀行對個人發(fā)放住房抵押貸款時，如果對借款人資質(zhì)審查不嚴或放松貸款條件，則會給銀行帶來(　)。

A.操作風險

B.法律風險

C.信用風險

D.管理風險

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是個人住房貸款的風險。(1)操作風險：對客戶調(diào)查不深入，容易出現(xiàn)假按揭;(2)管理風險：銀行的管理能力不高，如借款人資質(zhì)審查不嚴、手續(xù)不完整、放松貸款條件等;(3)信用風險：與開發(fā)商相關的信用風險，主要涉及開發(fā)商欺詐、項目拖期、質(zhì)量糾紛、違法預售等問題;來源于購房人的信用風險，則包括自然原因、社會原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導致的拖延還款或賴賬不還。參見教材P311。

2、銀行個人住房貸款業(yè)務中發(fā)生的“假按揭”屬于(　)風險。

A.信用

B.管理

C.法律

D.操作

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是個人住房貸款的風險。操作風險：對客戶調(diào)查不深入，容易出現(xiàn)假按揭。參見教材P310。

3、銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為2000元的個人住房抵押貸款，該家庭所購住房的物業(yè)管理費為每月150元。從當前我國商業(yè)銀行風險管理的角度來看，該家庭的月均收入應不低于(　)元。

A.3583

B.3909

C.4300

D.4778

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是個人住房抵押貸款的風險管理?？己酥笜酥械姆慨a(chǎn)支出與收入比。本題中沒有提及其它債務問題，所以不計算第二個指標。房產(chǎn)支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費)/月均收入=(2000+150)/月均收入﹤50%，月均收入﹥4300。參見教材P312。

4、某居住項目規(guī)劃建筑面積為30000m2 ，含土地費用在內(nèi)的開發(fā)成本為7500萬元，開發(fā)費用為1650萬元，銷售稅費為銷售收入的5.5%，銷售均價為5500元/m 2 ，適用的土地增值稅稅率為30%，則該項目應繳納的土地增值稅為(　)萬元。(2014 年真題)

A.1482.75

B.1755.00

C.1932.75

D.2205.00

【正確答案】A

5、某房地產(chǎn)項目的初始投資額為310萬元，基準收益率為15%，經(jīng)營期為15年，財務凈現(xiàn)值為210萬元，該項目在經(jīng)營期內(nèi)的等額年值為(　)萬元。(2014 年真題)

A.14.00

B.34.67

C.35.91

D.88.93

【正確答案】C

6、投資者在投資過程中使用財務杠桿的主要目的，是為了(　)。

A.抵御通貨膨脹的影響

B.提高資本金的投資收益率

C.提高全部投資的平均收益率

D.降低借貸資金的資金成本

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是全部投資和資本金評價指標的差異。使用財務杠桿的主要目的，是為了提高資本金的投資收益率。參見教材P178。

7、如果某項目 FNPV 等于零，說明該項目的獲利能力(　)。

A.達到了基準收益率的要求

B.超過了基準收益率的要求

C.未達到財務內(nèi)部收益率的要求

D.達到了財務內(nèi)部收益率的要求

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是財務凈現(xiàn)值。財務凈現(xiàn)值大于零，說明項目的獲利能力超過了基準收益率的要求，等于零，說明正好達到了基準收益率。參見教材P181。

8、某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款年利率為12%，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為(　)萬元。

A.28.73

B.29.11

C.344.74

D.349.31

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是償債備付率。參見教材P203。

9、對一個計算周期為20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目進行現(xiàn)金流分析時，若折現(xiàn)率始終為一個常數(shù)，那么該折現(xiàn)率(　)。

A.包含了對通貨膨脹的補償

B.不包含對通貨膨脹的補償

C.沒有實際意義

D.不能直接用于財務評價

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是通貨膨脹的影響。當折現(xiàn)率不包含對通貨膨脹的補償時，房地產(chǎn)投資收人現(xiàn)金流的折現(xiàn)值才是一個常數(shù)。參見教材P179。

10、假設某房地產(chǎn)投資項目的折現(xiàn)率分別取 i1 =15%、i2 =16%、i3 =17%，i4 =18%時，其對應的凈現(xiàn)值分別為 NPV1 =300萬元、NPV2 =100 萬元、NPV3 =-50萬元、NPV4 =-150萬元，則依此測算的內(nèi)部收益率精度最高的是(　)。

A.16.67%

B.16.71%

C.16.80%

D.17.00%

【正確答案】A