2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》精選試題(5)

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1、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達(dá)式中，正確的是(　)。

A.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用

B.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息

C.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金

D.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金-所得稅

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是現(xiàn)金流。凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用。參見教材P367。

2、在寫字樓出租中，室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化裝修的費(fèi)用通常由(　)支付。

A.業(yè)主

B.承租人

C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

D.業(yè)主、承租人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修。室內(nèi)裝修的費(fèi)用由誰來支付，經(jīng)常是租約談判過程中的焦點(diǎn)問題。標(biāo)準(zhǔn)化裝修通常由業(yè)主支付，除標(biāo)準(zhǔn)化裝修項(xiàng)目的費(fèi)用外，其他裝修費(fèi)用由誰來支付，一般視市場條件和寫字樓內(nèi)入住率水平而定。參見教材P352。

3、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的出租率為80%，所有承租人都能按時(shí)交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報(bào)告期的有效毛收入為(　)萬元。

A.22.0

B.24.0

C.25.6

D.26.0

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是現(xiàn)金流。有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入=30×80%+2=26。參見教材P367。

4、寫字樓物業(yè)出租中所有經(jīng)營費(fèi)用均由租戶直接承擔(dān)的出租方式是(　)。

A.全租金方式

B.毛租金方式

C.凈租金方式

D.基本租金方式

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款。當(dāng)所有的運(yùn)營費(fèi)用均由租戶直接分擔(dān)時(shí)，則稱這種出租方式叫“凈租”。參見教材P353。

5、下列關(guān)于寫字樓租金的表述中，正確的是(　)。

A.基礎(chǔ)租金是租戶能接受的最低租金

B.基礎(chǔ)租金低于市場租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮調(diào)整到市場租金水平

C.寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般低于基礎(chǔ)租金

D.寫字樓內(nèi)某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)的位置有一定差異

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是基礎(chǔ)租金與市場租金。選項(xiàng) A 錯(cuò)誤，基礎(chǔ)租金是業(yè)主所能接受的最低租金，非租戶;選項(xiàng) B 錯(cuò)誤，基礎(chǔ)租金高于市場租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮調(diào)整到市場租金水平;選項(xiàng)C錯(cuò)誤，理想情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金。參見教材P351。

6、不應(yīng)計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的是(　)。

A.抵押貸款利息

B.公共設(shè)施維修費(fèi)

C.房產(chǎn)稅

D.物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是現(xiàn)金流。收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括人員工資及辦公費(fèi)用、保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本(建筑物及相關(guān)場地的維護(hù)、維修費(fèi))、為租戶提供服務(wù)的費(fèi)用(公共設(shè)施的維護(hù)維修、清潔、保安等)，保險(xiǎn)費(fèi)、營業(yè)稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅和法律費(fèi)用等也屬于運(yùn)營費(fèi)用的范疇。參見教材P367。

7、下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流的表達(dá)式中，正確的是(　)。

A.稅前現(xiàn)金流=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用

B.稅前現(xiàn)金流=有效毛收入-抵押貸款還本付息

C.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅

D.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準(zhǔn)備金-所得稅

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是現(xiàn)金流。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用;選項(xiàng)B錯(cuò)誤，稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息。參見教材P367。

8、由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長，在租約中一般都要包括(　)。

A.租金調(diào)整條款

B.代收代繳費(fèi)用條款

C.裝修費(fèi)用條款

D.折讓優(yōu)惠條款

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款。由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時(shí)間，在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。參見教材P353。

9、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

A.設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，激勵其更好地管理物業(yè)

B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長

C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營業(yè)額之外的

D.營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租金。選項(xiàng) D 錯(cuò)誤，毛利低則其租金的百分比設(shè)置也低。參見教材P361。

10、寫字樓 2015 年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%，經(jīng)營費(fèi)用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準(zhǔn)備金共計(jì)120萬元，則2015年的凈經(jīng)營收入為(　)萬元。

A.330

B.450

C.650

D.700

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是現(xiàn)金流。有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入=1000-1000×5%=950(萬元)，凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用=950-1000×30%=650(萬元)。貸款還本付息不計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用。計(jì)算凈經(jīng)營收入時(shí)不考慮所得稅和準(zhǔn)備金。參見教材P366～367。