2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第十一章教材解讀：地租的測算
更新時間：2018-09-30 09:22:20
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第十一章 地價評估和地價分攤
第一節(jié) 地租理論及測算
地租的測算：
根據(jù)上面介紹的地租理論，現(xiàn)將地租的測算總結(jié)如下：
(1)計算公式：地租=農(nóng)產(chǎn)品市場價格一農(nóng)產(chǎn)品銷售稅費一農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本一農(nóng)產(chǎn)品運輸成本一土地上投入資本的利息一農(nóng)業(yè)經(jīng)營者的利潤。其中，土地上投入資本的利息不包括對應(yīng)土地價值的資本的利息，如過去購置土地的費用，而是土地以外的投入資本的利息。
(2)土地是在最佳用途下利用的。這可以用競標地租理論來說明。如圖11-3所示，假設(shè)土地上有三種競爭性的用途及相應(yīng)的地租支付能力曲線，因為在市場競爭下誰支付的地租高，土地就由誰來使用，所以每塊土地都會由能夠支付最高地租的用途所使用，因此OA段的地租是由用途工的地租支付能力決定的。同理，AB段的地租是由用途Ⅱ的地租支付能力決定的，B點以外的地租是由用途Ⅲ的地租支付能力決定的。即使沒有完善的土地市場，為使土地得到合理利用，也應(yīng)遵循此原則。
(3)土地是在最佳集約度下利用的。
(4)銷售稅費、生產(chǎn)成本、運輸成本、資本利息、經(jīng)營利潤均是以社會平均或一般水平來扣除的，這是等量資本要獲得等量利潤、等質(zhì)勞動力要獲得等量工資等的要求。
(5)如果土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量為Q，其每個產(chǎn)品的市場價格為P，則上述地租計算公式中的市場價格=PQ。
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