2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第十一章教材解讀：地租現(xiàn)象

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第十一章 地價(jià)評(píng)估和地價(jià)分?jǐn)?/p>

第一節(jié) 地租理論及測(cè)算

地租現(xiàn)象：

首先，從肥力不同的農(nóng)地來看，如圖ll—1所示，有A，B，C，D四塊農(nóng)地，它們的肥力從A到D依次由高到低。假設(shè)這四塊農(nóng)地除肥力不同外，其他條件均相同，并且有同一個(gè)農(nóng)民可同時(shí)在這四塊農(nóng)地上耕種同一種農(nóng)作物，他對(duì)這四塊農(nóng)地的耕作經(jīng)營沒有偏愛。這四塊農(nóng)地由于肥力不同，所以產(chǎn)量會(huì)有所不同：農(nóng)地A因最肥沃，產(chǎn)量會(huì)最高，依次到農(nóng)地D的產(chǎn)量會(huì)最低。相對(duì)于肥力最低的農(nóng)地D，農(nóng)地C，B，A所超出的產(chǎn)量就是一種地租現(xiàn)象。

其次，從位置不同的農(nóng)地來看，如圖ll—2所示，有A，B，C，D四塊農(nóng)地，它們與農(nóng)產(chǎn)品市場的距離從A到D依次由近到遠(yuǎn)。假設(shè)這四塊農(nóng)地除與農(nóng)產(chǎn)品市場的距離不同外，其他條件均相同，并且有同一個(gè)農(nóng)民可同時(shí)在這四塊農(nóng)地上耕種同一種農(nóng)作物，他對(duì)這四塊農(nóng)地的耕作經(jīng)營也沒有偏愛。這四塊農(nóng)地由于肥力相同，所以產(chǎn)量會(huì)相同，但因它們與農(nóng)產(chǎn)品市場的距離不同，所以把農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)到市場上的運(yùn)輸成本會(huì)有所不同：農(nóng)地A因最近，運(yùn)輸成本會(huì)最低，依次到農(nóng)地D的運(yùn)輸成本會(huì)最高。相對(duì)于距離最遠(yuǎn)的農(nóng)地D，農(nóng)地C，B，A所節(jié)省的運(yùn)輸成本就是一種地租現(xiàn)象。

然后，從城鎮(zhèn)中位置不同的攤位來看，假設(shè)同一個(gè)人能在不同的地點(diǎn)擺攤，他在這些不同地點(diǎn)擺攤沒有勤快懶惰等方面的差異，那么好地點(diǎn)上的銷售額會(huì)高于差地點(diǎn)上的銷售額，從而好地點(diǎn)上的銷售凈收入(銷售額減去進(jìn)貨成本和銷售稅費(fèi)等)會(huì)高于差地點(diǎn)上的銷售凈收入。這種好地點(diǎn)上高出差地點(diǎn)上的銷售凈收入就是一種地租現(xiàn)象。同理，假設(shè)有兩個(gè)位于不同繁華地段，但規(guī)模、檔次、經(jīng)營品種、經(jīng)營管理水平等方面均相同的商場，由于位置上的差異也會(huì)帶來銷售凈收入的差異。這種銷售凈收入的差異也是一種地租現(xiàn)象。