2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》高頻考點(diǎn)(第十章)

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2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》高頻考點(diǎn)(第十章)：

1.估價(jià)程序作用：規(guī)范估價(jià)行為;保證估價(jià)質(zhì)量;提高估價(jià)效率;防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。(P396)

2.估價(jià)基本事項(xiàng)概述4個(gè)：估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型。

估價(jià)基本事項(xiàng)不能明確的責(zé)任，主要在估價(jià)師。

估價(jià)基本事項(xiàng)之間的關(guān)系。估價(jià)目的是龍頭。它決定估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型。

法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。

不能獨(dú)立使用、處分的房地產(chǎn)，不宜作為抵押物，一般不具有抵押價(jià)值，不宜作為抵押估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。

估價(jià)對(duì)象與價(jià)值時(shí)點(diǎn)有關(guān)。確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般應(yīng)在確定具體的估價(jià)對(duì)象之前。價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同，估價(jià)對(duì)象的具體狀況可能不同。

3.檔案保存期限(P424)

(1)自估價(jià)報(bào)告出具日期起算，估價(jià)資料的保存期限不少于15年;屬于法定評(píng)估業(yè)務(wù)的，保存期限不少于30年。

(2)估價(jià)資料保存已超過(guò)15年或30年而估價(jià)服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，應(yīng)當(dāng)保存到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束。

(3)估價(jià)機(jī)構(gòu)終止的，其估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料應(yīng)當(dāng)移交當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門或者其指定的機(jī)構(gòu)。

4.4.估價(jià)師對(duì)資料的質(zhì)疑《資產(chǎn)評(píng)估法》第十二條，估價(jià)師有權(quán)要求委托人提供相關(guān)的權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和其他資料。

《資產(chǎn)評(píng)估法》第十八條，委托人拒絕提供或不如實(shí)提供執(zhí)行估價(jià)業(yè)務(wù)所需的估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和其他資料的，估價(jià)機(jī)構(gòu)有權(quán)依法拒絕其履行估價(jià)委托合同的要求，終止估價(jià)程序。

雖然通常會(huì)在估價(jià)委托合同中要求委托人如實(shí)提供其知悉的估價(jià)所需資料，并保證其提供的資料是真實(shí)、完整、合法及準(zhǔn)確的，沒(méi)有隱匿或虛報(bào)的情況，甚至《資產(chǎn)評(píng)估法》第二十三條規(guī)定“委托人應(yīng)當(dāng)對(duì)其提供的權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和其他資料的真實(shí)性、完整性和合法性負(fù)責(zé)”，但估價(jià)師也要合理懷疑委托人提供的資料的真實(shí)性、完整性、合法性和準(zhǔn)確性，對(duì)其提供的資料應(yīng)進(jìn)行檢查。

對(duì)自己收集的資料也應(yīng)進(jìn)行檢查。當(dāng)委托人是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人的，應(yīng)查看估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明原件，并將復(fù)印件與原件核對(duì)，不得僅憑復(fù)印件判斷或假定估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬狀況。

當(dāng)為鑒證性估價(jià)的，應(yīng)依法對(duì)收集的作為估價(jià)依據(jù)的資料進(jìn)行核查驗(yàn)證。

資料收集后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行分析整理，以便需要時(shí)查閱和使用。

5.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的工作內(nèi)容感受區(qū)位優(yōu)劣、核對(duì)估價(jià)對(duì)象具體情況、觀察估價(jià)對(duì)象內(nèi)外部情況、詢問(wèn)、調(diào)查估價(jià)對(duì)象的歷史使用狀況、拍攝影像資料、調(diào)查歷史使用狀況、周邊及當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情、補(bǔ)充收集資料。