2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》高頻考點(diǎn)(第八章)

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2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》高頻考點(diǎn)(第八章)：

1.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提有3種：

(1)業(yè)主自行開(kāi)發(fā)前提;

(2)自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提;

(3)被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提。一般情況下，自行開(kāi)發(fā)前提下的價(jià)值>自愿轉(zhuǎn)讓前提下的價(jià)值>被迫轉(zhuǎn)讓前提下的價(jià)值。(P341～342)

在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)究竟應(yīng)采用上述哪種估價(jià)前提進(jìn)行估價(jià)，不是估價(jià)師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象所處的實(shí)際情況來(lái)選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明理由。房地產(chǎn)抵押估價(jià)和房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)，一般應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。

2.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)(1)理論依據(jù)——預(yù)期原理和地租原理(一次性的價(jià)格剩余)。

(2)表現(xiàn)形式——評(píng)估新開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的倒算法。

(3)假設(shè)開(kāi)發(fā)法與成本法主要區(qū)別：

①成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求取的是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。

②假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值通過(guò)預(yù)測(cè)得到，需要求取的是土地價(jià)值。

③起點(diǎn)和終點(diǎn)(已知和未知)剛好相反。

3.在調(diào)查、分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的狀況和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況后，便可以選取最佳的開(kāi)發(fā)利用方式，包括選取最佳的用途、建筑規(guī)模、檔次等。(P343)

4.折現(xiàn)率(掌握)

◆與報(bào)酬資本化法中的報(bào)酬率的性質(zhì)和求取方法相同。等同于同一市場(chǎng)上相同或相似的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率。

◆本質(zhì)上體現(xiàn)了資金的利率和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率兩部分。

(用動(dòng)態(tài)分析法時(shí)，利息和利潤(rùn)不需要再另外計(jì)算。包含在折現(xiàn)率中予以考慮)。

5.測(cè)算中的其他有關(guān)問(wèn)題假設(shè)開(kāi)發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，在上述測(cè)算中只講了通常情況下的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，在實(shí)際估價(jià)中特別是評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，有時(shí)還應(yīng)考慮某些額外的收入、節(jié)省的費(fèi)用或無(wú)形收益。