2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》高頻考點(diǎn)(第六章)

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2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》高頻考點(diǎn)(第六章)：

1.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中投資與成本

開發(fā)投資——出售：投資為開發(fā)建設(shè)投資，成本為開發(fā)產(chǎn)品成本。

開發(fā)投資——出租：投資為開發(fā)建設(shè)投資，成本為營(yíng)業(yè)成本+運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

置業(yè)投資——出售：投資為購(gòu)買投資、裝修及更新改造投資，成本為開發(fā)產(chǎn)品成本。

置業(yè)投資——出租：投資為購(gòu)買投資、裝修及更新改造投資、經(jīng)營(yíng)資金，成本為營(yíng)業(yè)成本+運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。(P170)

2.3開發(fā)產(chǎn)品成本

■當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建成時(shí)，將開發(fā)建設(shè)投資轉(zhuǎn)為開發(fā)產(chǎn)品成本。

■同一項(xiàng)目有不同產(chǎn)品的，可以通過(guò)開發(fā)建設(shè)投資的合理分?jǐn)偅謩e估算每種產(chǎn)品的產(chǎn)品成本。

3.利潤(rùn)(P172)

毛利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本-增值稅和稅金附加-土地增值稅。

毛利潤(rùn)率=毛利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入。

營(yíng)業(yè)收入=銷售收入+出租收入+自營(yíng)收入。

銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入。

出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入。

營(yíng)業(yè)利潤(rùn)(開發(fā)投資)=毛利潤(rùn)-期間費(fèi)用;

營(yíng)業(yè)利潤(rùn)(出租經(jīng)營(yíng))=毛利潤(rùn)-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用;

期間費(fèi)用=銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=期間費(fèi)用+運(yùn)營(yíng)期間稅費(fèi)+物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)+大修基金

利潤(rùn)總額=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額

營(yíng)業(yè)外收支凈額=投資收益+補(bǔ)貼收入+營(yíng)業(yè)外收入-營(yíng)業(yè)外支出

凈利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅

凈利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入(%)

可分配利潤(rùn)=稅后利潤(rùn)-(法定盈余公積金+法定公益金)+未分配利潤(rùn)

4.增值稅

■增值稅是對(duì)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人就其實(shí)現(xiàn)的增值額征收的一個(gè)稅種

■納稅人：在我國(guó)境內(nèi)銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人

■稅率：17%、11%、6%三項(xiàng)

2016年5月1日，我國(guó)正式實(shí)行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅

5. 對(duì)投資分析工作的影響(兩種方法考慮通貨膨脹)

允許未來(lái)年份經(jīng)營(yíng)收入以及運(yùn)營(yíng)成本隨著通貨膨脹分別有所增加。

如果在收益現(xiàn)金流估算過(guò)程中沒有考慮通貨膨脹的影響，則可以調(diào)低折現(xiàn)率。