2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》高頻考點(diǎn)(第五章)

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2018年房估《案例與分析》高頻考點(diǎn)(第五章)：

1.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤——(適用于有投資開發(fā)和再開發(fā)潛力的房地產(chǎn))

(1)估價(jià)前提假設(shè)開發(fā)法估價(jià)前提有三種：業(yè)主自行開發(fā)前提、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提，抵押估價(jià)和司法拍賣估價(jià)，一般采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”，未說(shuō)明估價(jià)前提的算錯(cuò)誤。

(2)計(jì)算公式出現(xiàn)漏項(xiàng)或增項(xiàng)錯(cuò)誤房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值-后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)=取得稅費(fèi)+后續(xù)建設(shè)成本+后續(xù)管理費(fèi)用+后續(xù)銷售費(fèi)用+后續(xù)投資利息+后續(xù)銷售稅費(fèi)+后續(xù)開發(fā)利潤(rùn)

(3)對(duì)開發(fā)完成后的價(jià)值以及后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測(cè)算在動(dòng)態(tài)分析法中，預(yù)測(cè)它們未來(lái)發(fā)生的時(shí)間以及在未來(lái)發(fā)生時(shí)的金額，即要進(jìn)行動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)，記得要折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)。

(4)在靜態(tài)方法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)計(jì)算。

(5)動(dòng)態(tài)分析法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分(利潤(rùn)率)。

(6)估算開發(fā)總價(jià)值若用比較法確定，比較過(guò)程中應(yīng)有相當(dāng)?shù)恼f(shuō)明。

若用收益法要注意常見的問(wèn)題：假設(shè)開發(fā)的方式一要合法，二要最高最佳使用。

開發(fā)完成后的價(jià)值不能采用成本法來(lái)求取。

(7)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價(jià)對(duì)象(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期(即價(jià)值時(shí)點(diǎn))，終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。

(8)開發(fā)完成后的價(jià)值開發(fā)完成后的價(jià)值，是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對(duì)應(yīng)的價(jià)值。

注意開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純粹的房地產(chǎn)，還可能包含著房地產(chǎn)以外的動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利等。特別是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為賓館、影劇院、高爾夫球場(chǎng)、汽車加油站這類收益性房地產(chǎn)，其狀況通常是“以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)”，此時(shí)，預(yù)測(cè)的開發(fā)完成后的價(jià)值還應(yīng)包括家具設(shè)備等房地產(chǎn)以外財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。

對(duì)于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，通常是預(yù)測(cè)它在開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值;但當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測(cè)它在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值;當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測(cè)它在延遲銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。

2.個(gè)方法特別注意的知識(shí)儲(chǔ)備

(1)比較法注意估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的可比性，3個(gè)修正系數(shù)的具體內(nèi)涵、修正公式。

(2)收益法注意公式的選取、凈收益的求取、報(bào)酬率的確定和收益年限的確定(建筑物剩余經(jīng)濟(jì)年限與土地使用權(quán)剩余年限的比較)。

(3)成本法注意包含的成本內(nèi)容，注意投資利息、銷售稅費(fèi)和利潤(rùn)的計(jì)算。

注意建筑物折舊的確定，直線折舊的年限的確定(土地使用權(quán)年限與建筑物耐用年限不一致的折舊)(參見《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》第七章，第五節(jié)最后部分，土地使用期限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響)

(4)假設(shè)開發(fā)法注意動(dòng)態(tài)和靜態(tài)計(jì)算、假設(shè)開發(fā)法的3個(gè)估價(jià)前提、開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式的確定、開發(fā)完成后價(jià)值的求取方法，注意減掉的后續(xù)費(fèi)用不要漏項(xiàng)和算錯(cuò)。

3.估價(jià)方法選用原則：

(1)有大量可比實(shí)例，選用比較法，并以該法為主;

(2)具有預(yù)期收益，選擇收益法作為其中一個(gè)方法;

(3)具有開發(fā)或待開發(fā)潛力，可以選用假設(shè)開發(fā)法;

(4)無(wú)上述條件的選用成本法。其他方法都不可用時(shí)選用。

根據(jù)估價(jià)方法選用原則判斷可能存在的錯(cuò)誤，如收益性房地產(chǎn)沒(méi)有選用收益法，只使用了一種估價(jià)方法未說(shuō)明不選用其他方法的原因，估價(jià)方法的選用沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定。

4.估價(jià)原則獨(dú)立、客觀、公正原則所謂“獨(dú)立”，就是要求注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有利害關(guān)系，在估價(jià)中不受包括估價(jià)委托人在內(nèi)的任何單位和個(gè)人的影響，應(yīng)憑自己的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和職業(yè)道德進(jìn)行估價(jià)。所謂“客觀”，就是要求注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)中不帶著自己的情感、好惡和偏見，應(yīng)按照事物的本來(lái)面目、實(shí)事求是地進(jìn)行估價(jià)。所謂“公正”，就是要求注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)中不偏袒估價(jià)利害關(guān)系人中的任何一方，應(yīng)堅(jiān)持原則、公平正直地進(jìn)行估價(jià)。

合法原則本條所稱依法，是指不僅要依據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有關(guān)司法解釋，還要依據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地的有關(guān)地方性法規(guī)(民族自治地方應(yīng)同時(shí)依據(jù)有關(guān)自治條例和單行條例)，國(guó)務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策，估價(jià)對(duì)象所在地人民政府頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)登記簿(房屋登記簿、土地登記簿)、權(quán)屬證書、有關(guān)批文和合同等(如規(guī)劃意見書、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓招標(biāo)文件、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房屋租賃合同等)。因此，合法原則中所講的“法”，是廣義的“法”。

遵循合法原則并不意味著只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象，而是指依法判定估價(jià)對(duì)象是哪種狀況的房地產(chǎn)，就應(yīng)將其作為那種狀況的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)。

替代原則根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)市場(chǎng)上相同的商品有相同的價(jià)格。因?yàn)槿魏卫硇缘馁I者在購(gòu)買商品之前都會(huì)在市場(chǎng)上搜尋并“貨比三家”，然后購(gòu)買其中效用最大(或質(zhì)量、性能最好)而價(jià)格最低的，即購(gòu)買“性價(jià)比”高或“物美價(jià)廉”的。賣者為了使其產(chǎn)品能夠賣出，相互之間也會(huì)進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)上買者、賣者的這些行為導(dǎo)致的結(jié)果，是在相同的商品之間形成相同的價(jià)格。

房地產(chǎn)價(jià)格的形成一般也如此，只是由于房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒(méi)有，但在同一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，相似的房地產(chǎn)會(huì)有相近的價(jià)格。

因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，都會(huì)將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，從而任何理性的買者不會(huì)接受比市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)的正常價(jià)格過(guò)高的價(jià)格，任何理性的賣者不會(huì)接受比市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)的正常價(jià)格過(guò)低的價(jià)格。這種相似的房地產(chǎn)之間價(jià)格相互牽掣的結(jié)果，是它們的價(jià)格相互接近。

最高最佳利用原則最高最佳利用必須同時(shí)滿足四個(gè)條件：一是法律上允許;二是技術(shù)上可能;三是財(cái)務(wù)上可行;四是價(jià)值最大化。實(shí)際估價(jià)中在選取估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用時(shí)，往往容易忽視“法律上允許”這個(gè)前提，甚至誤以為最高最佳利用原則與合法原則有時(shí)是沖突的。實(shí)際上，最高最佳利用不是無(wú)條件的最高最佳利用，而是在法律、法規(guī)、政策以及建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同等允許范圍內(nèi)的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原則與合法原則的關(guān)系是：遵循了合法原則，并不意味著會(huì)遵循最高最佳利用原則;而遵循了最高最佳利用原則，則必然符合了合法原則中對(duì)估價(jià)對(duì)象依法利用的要求，但并不意味著符合了合法原則中的其他要求。

5.市場(chǎng)背景分析

(1)缺失本項(xiàng)描述內(nèi)容包括：宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和相關(guān)政策情況、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體狀況、當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，缺少某一項(xiàng)描述。

(2)缺少分析或者分析結(jié)論與描述不符的。

(3)分析針對(duì)性不強(qiáng)，如分析結(jié)論不能為估價(jià)測(cè)算及估價(jià)參數(shù)取值提供支持的。

市場(chǎng)背景分析需要有詳細(xì)的分析過(guò)程，包括過(guò)去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來(lái)的市場(chǎng)狀況分析，從深層次揭示影響類似房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。市場(chǎng)背景分析過(guò)于簡(jiǎn)單也可視為一項(xiàng)錯(cuò)誤。背景分析沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)，說(shuō)明變動(dòng)趨勢(shì)。