2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》高頻考點(diǎn)(第三章)

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2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》高頻考點(diǎn)(第三章)：

1.成交價(jià)格(P87～88)

(1)當(dāng)最高買價(jià)高于或等于最低賣價(jià)，才有成交可能。三者關(guān)系：最高買價(jià)≥成交價(jià)≥最低賣價(jià)。最高買價(jià)與最低賣價(jià)之間的區(qū)間構(gòu)成了成交價(jià)格的可能區(qū)間。

(2)實(shí)際成交價(jià)格落在區(qū)間的某個(gè)位置取決于：買賣雙方相對(duì)的議價(jià)能力和技巧，特別是該種房地產(chǎn)是處于買方市場(chǎng)還是賣方市場(chǎng)。

(3)正常成交價(jià)格的形成條件：公開市場(chǎng);交易對(duì)象本身具備市場(chǎng)性;眾多的買者和賣者;買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿;自私且理性的經(jīng)濟(jì)行為(經(jīng)濟(jì)人假定);買者和賣者都具有完全信息;適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。

2.房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。

1.價(jià)格和價(jià)值

(1)房地產(chǎn)價(jià)格是和平地取得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)——貨幣或?qū)嵨铩o形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。

(2)房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件(三條件)：使用價(jià)值，稀缺性，有效需求(意愿+購買能力)。

注意區(qū)分：需要的概念

3.抵押價(jià)值

抵押價(jià)值是在抵押期間的各個(gè)時(shí)點(diǎn)，特別是在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，將抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價(jià)款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。抵押價(jià)值任何時(shí)候都要大于未償還的貸款余額。

法定優(yōu)先受償款，是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~。包括3項(xiàng)：已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款、其他法定優(yōu)先受償款(已經(jīng)存在)，不包括為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的訴訟費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用、拍賣費(fèi)用以及增值稅及附加等費(fèi)用和稅金(還未發(fā)生)。

4.房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的不同之處(P110～112)

(1)與區(qū)位密切相關(guān);

(2)實(shí)質(zhì)上是權(quán)益的價(jià)格;

(3)同時(shí)有買賣價(jià)格和租賃價(jià)格;

(4)易受交易者的個(gè)別情況影響;

(5)形成的時(shí)間通常較長(zhǎng);

(6)包含的內(nèi)容復(fù)雜多樣。

5.完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值

(1)無租約限制價(jià)值，不考慮租賃因素影響情況下的價(jià)值。是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值，是房屋所有權(quán)和出讓建設(shè)用地使用權(quán)在不受任何其他房地產(chǎn)權(quán)利等限制情況下的價(jià)值。

(2)出租人權(quán)益價(jià)值(有租約限制價(jià)值、帶租約的價(jià)值)，是指出租人對(duì)自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。含：1)已出租部分租賃期內(nèi)合同租金收益現(xiàn)值;2)未出租部分和已出租部分租賃期間屆滿市場(chǎng)租金收益現(xiàn)值。