2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》高頻考點(diǎn)(第一章)

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2018年房估《案例與分析》高頻考點(diǎn)(第一章)：

1.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的構(gòu)成要素一份完整的估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括8項(xiàng)內(nèi)容：

(1)封面;

(2)致估價(jià)委托人函;

(3)目錄;

(4)估價(jià)師聲明;

(5)估價(jià)假設(shè)和限制條件;

(6)估價(jià)結(jié)果報(bào)告;

(7)估價(jià)技術(shù)報(bào)告;

(8)附件。(注意致估價(jià)委托人函和目錄的前后位置、是否缺項(xiàng))(P5)

2.封面包括7項(xiàng)內(nèi)容：

(1)估價(jià)報(bào)告名稱(chēng);

(2)估價(jià)報(bào)告編號(hào);

(3)估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng);

(4)估價(jià)委托人;

(5)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu);

(6)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師;

(7)估價(jià)報(bào)告出具日期。(注意封面內(nèi)容是否缺項(xiàng))(P6～7)

常見(jiàn)錯(cuò)誤：

(1)封面中缺少估價(jià)報(bào)告出具日期、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)號(hào);

(2)封面中應(yīng)是“估價(jià)報(bào)告出具日期”而不是“估價(jià)作業(yè)期”。

3.估價(jià)報(bào)告出具日期估價(jià)報(bào)告出具日期，是指本次估價(jià)出具報(bào)告的年、月、日。需要注意的是，估價(jià)報(bào)告出具日期應(yīng)與致估價(jià)委托人函中的致函日期一致。

歷年考點(diǎn)：封面中應(yīng)是“估價(jià)報(bào)告出具日期”而不是“估價(jià)作業(yè)期”，考過(guò)兩次以上。2017年改錯(cuò)題10分。

八個(gè)估價(jià)時(shí)間概念的辨析：

(1).估價(jià)報(bào)告開(kāi)始日期。指受理估價(jià)委托的日期。

(2).估價(jià)報(bào)告完成日期。指完成估價(jià)報(bào)告的日期或出具估價(jià)報(bào)告的日期。

(3)估價(jià)作業(yè)日期。指從估價(jià)報(bào)告開(kāi)始日期到估價(jià)報(bào)告完成日期的時(shí)間段。

(4)價(jià)值時(shí)點(diǎn)。指估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。

(5)致函日期。指出具估價(jià)報(bào)告的日期或估價(jià)報(bào)告完成的日期。

(6)實(shí)地查勘期。指進(jìn)入估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)之日起至完成實(shí)地查勘之日止。

(7).價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期。指自估價(jià)報(bào)告出具日期起算，使用估價(jià)報(bào)告不得超過(guò)的時(shí)間。

(8).估價(jià)責(zé)任期。指出具報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)及注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任的期限。如果估價(jià)報(bào)告在其使用期限內(nèi)未使用，則估價(jià)責(zé)任期等同估價(jià)報(bào)告使用期限;如果估價(jià)報(bào)告在其使用期限內(nèi)使用，則估價(jià)報(bào)告責(zé)任期應(yīng)到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止。

4.價(jià)值時(shí)點(diǎn)(2013教材之前寫(xiě)作估價(jià)時(shí)點(diǎn))

價(jià)值時(shí)點(diǎn)是所評(píng)估的估價(jià)項(xiàng)目客觀合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的某一特定時(shí)間，因此價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，應(yīng)說(shuō)明所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格對(duì)應(yīng)的時(shí)間及其確定的簡(jiǎn)要理由，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)采用公歷表示，宜具體到日。回顧性估價(jià)和預(yù)測(cè)性估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)在難以具體到日且能滿(mǎn)足估價(jià)目的需要的情況下，可到周或旬、月、季、半年、年等。

在案例考試中，從2011年理論教材要求說(shuō)明價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定的理由，價(jià)值時(shí)點(diǎn)中沒(méi)有說(shuō)明“價(jià)值時(shí)點(diǎn)的確定理由”可作為一處錯(cuò)誤予以指出。

對(duì)于抵押目的估價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般應(yīng)選定為估價(jià)人員實(shí)地查勘現(xiàn)場(chǎng)之日，如不是實(shí)地查勘之日，還要在估價(jià)假設(shè)與限制條件中說(shuō)明一下。

被征收房屋價(jià)值時(shí)點(diǎn)為“房屋征收決定公告之日”。

往年考題：價(jià)值時(shí)間，近年考題缺少確定理由

5.估價(jià)原則估價(jià)原則是估價(jià)活動(dòng)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)報(bào)告應(yīng)說(shuō)明本次估價(jià)所遵循的估價(jià)原則的名稱(chēng)、定義或內(nèi)涵。房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀、公正原則;合法原則;價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則;替代原則;最高最佳利用原則。

房地產(chǎn)的抵押價(jià)值和抵押凈值評(píng)估，除應(yīng)遵循市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的原則外，還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。房地產(chǎn)的投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值等其他價(jià)值或價(jià)格評(píng)估，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和價(jià)值類(lèi)型，從市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的原則中選擇適用的原則，并可增加其他適用的原則。