2018年房地產估價師《案例分析》專項練習(5)
【案例】
(一)某建筑物為28層框架剪力墻結構樓房,于2003年建成并投入使用,現對2層進行估價,2層套型設計較為合理,朝向為南,工程質量優(yōu),目前保養(yǎng)維護較好,有專業(yè)物業(yè)管理公司維護和管理,其外墻貼有白色條形磚,客廳臥室內墻面刷白色涂料,頂棚木條飾頂,有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設施、室內預留電視電話、空調插孔、小區(qū)設有專門的消防系統(tǒng)。該房屋所有權及分攤的國有土地使用權歸乙方所有?,F已被司法機關扣押。
請問:
1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進行估價?為什么?
2、寫出估價技術路線。
(二)某企業(yè)購得一個已停工5年的在建工程,結構封頂,其中1-4層為商業(yè)裙樓,5-27層為住宅,裙樓部分已完成了部分設備安裝?,F該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。
請說明擬優(yōu)先選用的估價方法及技術路線,以及確定評估價值時考慮的主要因素。
(三)甲、乙合作投資開發(fā)一房地產項目,雙方各出資1000萬元,經葶收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完,銷售費用也已預提。項目的總建筑面積10000m2,售價3000元/m2,銷售稅費為售價的7%。銷售過程中,乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友,向甲提出先掛賬,雙方結算時再作處理。該項目在短期內銷售完成,實際銷售費用與預提的銷售費用相符,實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應雙方各分得1381.05萬元,現因乙拿走一套價值30萬元的房屋,故乙實得1351.05萬元;乙則認為該套房屋的成本為25萬元,故只應從自己的應得收入中扣除12.5萬元,自己應分得 1368.55萬元。
若不考慮所得稅因素,誰的分配方案合理?應該怎樣分配?為什么?
(一)1、該房屋可以使用最高最佳原則進行估價,因為該房地產是在遵循合法原則的前提下,根據估價對象的情況以維持規(guī)劃用途(為公寓)來實施的。
2、①市場法技術路線:搜集實例;選取可比實例;建立價格可比基礎進行交易情況修正;進行交易日期修正;進行區(qū)域因素修正;進行個別因素修正,求出比準價格。②收益法技術路線:搜集有關資料,估算潛在毛收入,估算有效毛收入;估算運營費用;估算凈收益;選用適當的報酬率;選用適宜的計算公式求出收益價格。
(二)1.題中所給出的已停工5年的在建工程,俗稱之為“爛尾樓”,購置者欲向銀行申請抵押貸款,首先應明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分,及5-8 層住宅的哪一部分,即待估房地產的估價對象應該予以明確,當時購置此項在建工程的權益情況、轉讓情況、原建設單位的付款情況以及土地使用權限情況等都必須一一搞清,在此基礎上評估的抵押價值,應是擬抵押的房地產在委托估價時的公開市場價值扣除法定優(yōu)先受償的款額后的余額,宜用偏保守的謹慎原則進行估價。
2.具體地說,商業(yè)裙樓部分可以收益法為主,輔之以市場法與假設開發(fā)法,住宅部分可以市場法為主,輔之以成本法。無論采用什么方法都要注意這是在建工程,尚未竣工,更未驗收啟用,續(xù)建過程中的水電、設備購置安裝費用,尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數;如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓,則同樣要考慮裝飾、裝修費用。
3.除需考慮以上問題外,對商業(yè)裙樓以收益法或市場法、假設開發(fā)法評估抵押價值,對住宅部分以市場法、成本法評估抵押價值,在確定評估價值時,需考慮的主要因素有:土地使用權出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開發(fā)經營期、當地類似商場及住宅的售價、租金、運營費用、管理費用、銷售費用、利率、銷售稅費、開發(fā)成本、報酬率(資本化率)等。
(三)1.甲、乙的分配方案均不合理。
2.甲應分得1395萬元,乙應分得1367.1萬元。
3.因為,如果乙拿走的房屋用于銷售,共可回收價款2790萬元,雙方可各分得1395萬元;由于送禮是乙的個人行為,不應讓甲的收入受到影響,甲仍應獲得1395萬元,乙尚可獲得1367.1萬元。
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