2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》高頻考點(第二章)

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2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》高頻考點(第二章)：

1.房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境

(1)社會因素：人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)及其變化、家庭生命周期、傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài)等。

(2)經(jīng)濟因素：經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、工資及就業(yè)水平、家庭收人及其分布、支付能力與物價水平等。(P31)

2.房地產(chǎn)市場的含義

■一般的定義·指從事房地產(chǎn)交易活動的場所，以及交易的途徑與形式。

■經(jīng)濟學(xué)的定義·指潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動。

■房地產(chǎn)市場體系包括·交易當(dāng)事人-主體·作為交易對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)-客體·交易制度-制度·促進交易的組織機構(gòu)-中介

3.房地產(chǎn)市場指標(biāo)(四大類40小項)(P39～P44)

(1)存量=上期存量+報告期竣工量-報告期滅失量

(2)可供租售量=上期可供租售數(shù)量-上期吸納量+報告期新竣工量

(3)吸納周期=1/吸納率

(4)開發(fā)投資杠桿率=房地產(chǎn)開發(fā)投資/自有資金或權(quán)益資本(反映企業(yè)財務(wù)風(fēng)險水平，值越高，說明自有資金越少，風(fēng)險越大)

(5)住房可支付性指數(shù)(HAI)

HAI=100，說明中位數(shù)收入水平的家庭正好能承受中位數(shù)價格的住房

HAI>100，居民家庭能夠承受更高價格的住房，房價相對于收入來說低

HAI<100，居民家庭能夠承受更低價格的住房，房價相對于收入來說高了

(6)住房價格合理性指數(shù)，從經(jīng)濟基本面可支撐住房價格的角度，對當(dāng)前實際住房價格合理性做出判斷。

4.房地產(chǎn)市場細(xì)分(五種分類)

4.1按地域范圍細(xì)分(區(qū)域性市場)

■按城市劃分

■按城市內(nèi)的某一具體區(qū)域劃分

■按省或自治區(qū)劃分

■按大片區(qū)進行劃分

4.2按房地產(chǎn)用途細(xì)分

■居住物業(yè)市場

■商業(yè)物業(yè)市場

■工業(yè)物業(yè)市場

■特殊物業(yè)市場

■土地市場

不同類型房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大的差異，因此需要按照房地產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場。

5需求指標(biāo)

■國內(nèi)生產(chǎn)總值

■人口數(shù)量-戶籍人口、常住人口、現(xiàn)有人口

■家庭戶規(guī)模

■就業(yè)人員數(shù)量

■就業(yè)分布

■城鎮(zhèn)登記失業(yè)率

■家庭可支配收入

■家庭總支出

■房屋空間使用數(shù)量

■商品零售價格指數(shù)

■城市居民消費價格指數(shù)