2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》第七章教材考點(diǎn)：不動(dòng)產(chǎn)登記模式

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第七章不動(dòng)產(chǎn)登記制度與政策

第一節(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記概述

不動(dòng)產(chǎn)登記模式：

根據(jù)登記的內(nèi)容和方式的不同，各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記主要可分為契據(jù)登記制和產(chǎn)權(quán)登記制兩大類型。

(一)契據(jù)登記制

契據(jù)登記制模式是對(duì)抗要件主義。這種登記模式下，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的變更、他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，在當(dāng)事人訂立合約之時(shí)就已生效，即雙方一經(jīng)產(chǎn)生債的關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移或他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定即同時(shí)成立。登記僅僅是作為對(duì)抗第三人的要件，所以稱為對(duì)抗要件主義。其主要特點(diǎn)是：是否辦理不動(dòng)產(chǎn)登記由當(dāng)事人選擇;登記機(jī)構(gòu)對(duì)登記申請(qǐng)一般進(jìn)行形式審查;登記只具有公示力而無(wú)公信力，不經(jīng)登記，只能在當(dāng)事人中產(chǎn)生效力，不能對(duì)抗第三人。法院可以裁定已登記的契約無(wú)效，登記機(jī)構(gòu)對(duì)此并不承擔(dān)責(zé)任。因該項(xiàng)制度為法國(guó)首創(chuàng)，所以又稱為“法國(guó)登記制”。

(二)產(chǎn)權(quán)登記制

產(chǎn)權(quán)登記制模式是成立要件主義。這種模式下：當(dāng)事人訂立的有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移或他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定的合同的效力只是一種債的效力，即當(dāng)事人在法律上只能得到債權(quán)的保護(hù)，而不能得到物權(quán)的保護(hù)。只有履行不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)以后，不動(dòng)產(chǎn)受讓人權(quán)利才告成立。房屋買(mǎi)賣(mài)等法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)采取“合同十登記”的模式。例如：甲將房屋賣(mài)給乙，雙方除簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同外，還要去不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。如不辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，乙僅依靠房屋買(mǎi)賣(mài)合同是得不到物權(quán)保護(hù)的。成立要件主義將登記作為物權(quán)權(quán)利成立的要件，所以稱為成立要件主義。產(chǎn)權(quán)登記制又可分為權(quán)利登記制和托倫斯登記制兩種。

1.權(quán)利登記制

登記機(jī)構(gòu)各置登記簿，房地產(chǎn)權(quán)利的取得、變更過(guò)程記載，利害關(guān)系人、相關(guān)當(dāng)事人可就登記簿的記載推知該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，若房地產(chǎn)權(quán)利的取得未經(jīng)登記，便不產(chǎn)生效力，不僅不能對(duì)抗第三人，在當(dāng)事人之間也不發(fā)生效力。其主要特點(diǎn)為：登記機(jī)構(gòu)對(duì)登記申請(qǐng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，登記權(quán)利的現(xiàn)狀;登記有公信力，即登記簿上所載事項(xiàng)，可以對(duì)抗善意第三人，在法律上有絕對(duì)的效力。因該項(xiàng)制度發(fā)源于德國(guó)，故又稱為“德國(guó)登記制”。

2.托倫斯登記制

該制度為澳大利亞人托倫斯所創(chuàng)，在核準(zhǔn)登記以后發(fā)給權(quán)利人權(quán)屬證書(shū)，房地產(chǎn)權(quán)利一旦載入政府產(chǎn)籍，權(quán)利狀態(tài)就明確地記載在權(quán)屬證書(shū)上，權(quán)利人可以憑證行使房地產(chǎn)權(quán)利。其主要特點(diǎn)是：房地產(chǎn)權(quán)利一經(jīng)登記便具有絕對(duì)的法律效力;已登記權(quán)利如發(fā)生轉(zhuǎn)移，必須在登記簿上加以記載;登記采取強(qiáng)制登記制度;登記簿為兩份，權(quán)利人取得副本，登記機(jī)構(gòu)保留正本，正副本內(nèi)容必須完全一致。