2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考試大綱

房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考試大綱

第一章 房地產(chǎn)估價(jià)概論

考試目的

本部分的考試目是測試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的含義、特點(diǎn)和必要性，現(xiàn)實(shí)中對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要，房地產(chǎn)估價(jià)的要素，房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德，中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)

一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義

(一)專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)的區(qū)別

(二)專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的概念

(三)估價(jià)與評(píng)估的異同

(四)國外和港臺(tái)地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的稱謂及定義

二、房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)

(一)房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

(二)房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場定價(jià)而不是替代市場定價(jià)

(三)房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證

(四)房地產(chǎn)估價(jià)有誤差但誤差應(yīng)在合理的范圍內(nèi)

(五)房地產(chǎn)估價(jià)既是科學(xué)也是藝術(shù)

三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性

(一)專業(yè)估價(jià)存在的基本前提

(二)房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)

(三)房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)行業(yè)中占主體

第二節(jié) 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要

一、房地產(chǎn)抵押的需要

二、房地產(chǎn)征收征用的需要

三、房地產(chǎn)稅收的需要

四、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要

五、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要

六、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要

七、房地產(chǎn)分割的需要

八、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?/p>

九、房地產(chǎn)爭議調(diào)處和司法鑒定的需要

十、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要

十一、房地產(chǎn)行政管理的需要

十二、其他方面的需要

第三節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的要素

一、估價(jià)當(dāng)事人

(一)估價(jià)委托人

(二)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

(三)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

二、估價(jià)目的

三、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

四、估價(jià)對(duì)象

五、價(jià)值類型

六、估價(jià)依據(jù)

七、估價(jià)假設(shè)

八、估價(jià)原則

九、估價(jià)程序

十、估價(jià)方法

十一、估價(jià)結(jié)果

第四節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德

第五節(jié) 中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概況

一、以法律的形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)的地位

二、建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度

三、設(shè)定了房地產(chǎn)估價(jià)師資格和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)行政許可

四、成立了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織

五、發(fā)布了房地產(chǎn)估價(jià)的部門規(guī)章和規(guī)范性文件

六、制定了房地產(chǎn)估價(jià)國家標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)指導(dǎo)意見

七、形成了較完善的房地產(chǎn)估價(jià)理論方法體系

八、深化和拓展了房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)

九、形成了公平競爭的房地產(chǎn)估價(jià)市場

十、積極開展了國際交流合作

考試要求

1.熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的含義;

2.掌握房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn);

3.熟悉房產(chǎn)估價(jià)的必要性;

4.掌握房地產(chǎn)抵押的需要;

5.掌握房地產(chǎn)征收征用的需要;

6.熟悉房地產(chǎn)稅收的需要;

7.了解房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要;

8.熟悉房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要;

9.掌握國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要;

10.熟悉房地產(chǎn)分割的需要;

11.掌握房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?

12.掌握房地產(chǎn)爭議調(diào)處和司法鑒定的需要;

13.熟悉企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要;

14.了解房地產(chǎn)行政管理的需要;

15.了解其他方面的需要;

16.熟悉估價(jià)當(dāng)事人;

17.掌握估價(jià)目的;

18.熟悉估價(jià)時(shí)點(diǎn);

19.掌握估價(jià)對(duì)象;

20.掌握價(jià)值類型;

21.熟悉估價(jià)依據(jù);

22.熟悉估價(jià)假設(shè);

23.熟悉估價(jià)原則;

24.熟悉估價(jià)程序;

25.熟悉估價(jià)方法;

26.熟悉估價(jià)結(jié)果;

27.掌握房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德;

28.熟悉中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概況。

第二章 房地產(chǎn)及其描述

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對(duì)作為估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)的含義、特性、種類及描述等了解、熟悉和掌握程度

考試內(nèi)容

第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義

一、房地產(chǎn)的定義

二、土地、建筑物和其他地上定著物的含義

(一)土地的含義

(二)建筑物的含義

(三)其他地上定著物的含義

三、房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義

(一)房地產(chǎn)實(shí)物的含義

(二)房地產(chǎn)權(quán)益的含義

(三)房地產(chǎn)區(qū)位的含義

四、房地產(chǎn)的其他名稱

(一)不動(dòng)產(chǎn)

(二)物業(yè)

(三)real estate和real property

五、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)

(一)土地形態(tài)

(二)建筑物形態(tài)

(三)房地形態(tài)

第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性

一、不可移動(dòng)

二、獨(dú)一無二

三、壽命長久

四、供給有限

五、價(jià)值較大

六、用途多樣

七、相互影響

八、易受限制

九、難以變現(xiàn)

十、保值增值

第三節(jié) 房地產(chǎn)的種類

一、按立法用語劃分的種類

二、按用途劃分的種類

三、按開發(fā)程序劃分的種類

四、按實(shí)物形態(tài)劃分的種類

五、按權(quán)益狀況劃分的種類

六、按經(jīng)營使用方式劃分的種類

七、按是否產(chǎn)生收益劃分的種類

第四節(jié) 房地產(chǎn)狀況掃描

一、房地產(chǎn)基本狀況描述

二、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述

(一)土地實(shí)物狀況描述

(二)建筑物實(shí)物狀況描述

三、房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述

(一)土地權(quán)益狀況描述

(二)建筑物權(quán)益狀況描述

四、房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述

(一)位置描述

(二)交通條件描述

(三)外部配套設(shè)施描述

(四)周圍環(huán)境和景觀描述

考試要求

1.熟悉房地產(chǎn)的定義;

2.熟悉土地、建筑物和其他地上定著物的含義;

3.掌握房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義;

4.了解房地產(chǎn)的其他名稱;

5.了解房地產(chǎn)的基本存在形態(tài);

6.掌握不可移動(dòng)特性;

7.掌握獨(dú)一無二特性;

8.熟悉壽命長久特性;

9.熟悉供給有限特性;

10.熟悉價(jià)值較大特性;

11.熟悉用途多樣特性;

12.熟悉相互影響特性;

13.熟悉易受限制特性;

14.了解保值增值特性;

15.了解按立法用語劃分的種類;

16.熟悉按用途劃分的種類;

17.熟悉按開發(fā)程度劃分的種類;

18.掌握按實(shí)物形態(tài)劃分的種類;

19.掌握按權(quán)益狀況劃分的種類;

20.了解按經(jīng)營使用方式劃分的種類;

21.了解按是否產(chǎn)生收益劃分的種類;

22.掌握房地產(chǎn)狀況描述。

第三章 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的含義、形成條件，房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的異同、與房地產(chǎn)供求的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類以及每種價(jià)格和價(jià)值的含義等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件

一、房地產(chǎn)價(jià)格的含義

二、房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件

(一)有用性

(二)稀缺性

(三)有效需要求

第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)的異同

一、房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的共同之處

二、房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的不同之處

第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價(jià)格

一、房地產(chǎn)需求

(一)房地產(chǎn)需的含義

(二)決定房地產(chǎn)需求量的因素

(三)房地產(chǎn)需求曲線

二、房地產(chǎn)供給

(一)房地產(chǎn)供給的含義

(二)決定房地產(chǎn)供給量的因素

(三)房地產(chǎn)均衡價(jià)格

三、房地產(chǎn)均衡價(jià)

四、房地產(chǎn)供求狀況的分類

第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類

一、價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值

二、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值

三、市場價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、在用價(jià)值和殘余價(jià)值

四、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值

五、房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格

六、無租約限制價(jià)值、出租****益價(jià)值和承租****益價(jià)值

七、歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值和賬面價(jià)值

八、市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)

九、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格

十、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格

十一、總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)

十二、名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格

十三、現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房價(jià)格、期房價(jià)格

十四、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)

十五、評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)

考試要求

1.了解房地產(chǎn)價(jià)格的含義;

2.熟悉房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件;

3.了解房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的共同之處;

4.熟悉房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的不同之處;

5.熟悉房地產(chǎn)需求;

6.熟悉房地產(chǎn)供給;

7.熟悉房地產(chǎn)均衡價(jià)格;

8.熟悉房地產(chǎn)供求狀況的分類;

9.熟悉價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值;

10.掌握成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值;

11.掌握市場價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、在用價(jià)值和殘余價(jià)值;

12.掌握抵押價(jià)值;

13.了解買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值;

14.了解房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格;

15.掌握無租約限制價(jià)值、出租****益價(jià)值和承租****益價(jià)值;

16.熟悉歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值和賬面價(jià)值;

17.了解市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià);

18.熟悉基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格;

19.熟悉土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格;

20.掌握總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià);

21.掌握名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格;

22.熟悉現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房價(jià)格、期房價(jià)格;

23.了解起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià);

24.熟悉評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)。

第四章 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對(duì)各種房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，包括房地產(chǎn)自身因素、人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、國際因素、心理因素等的了解、熟悉和掌程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述

一、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的基本認(rèn)識(shí)

二、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分類

第二節(jié) 房地產(chǎn)自身因素

一、房地產(chǎn)實(shí)物因素

(一)土地實(shí)物因素

(二)建筑物實(shí)物因素

二、房地產(chǎn)權(quán)益因素

(一)房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制

(二)房地產(chǎn)使用管制

(三)相鄰關(guān)系的限制

三、房地產(chǎn)區(qū)位因素

(一)位置

(二)交通條件

(三)外部配套設(shè)施

(四)周圍環(huán)境和景觀

第三節(jié) 人口因素

一、人口數(shù)量

二、人口結(jié)構(gòu)

三、人口素質(zhì)

第四節(jié) 制度政策因素

一、房地產(chǎn)制度政策

二、金融制度政策

三、稅收制度政策

(一)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

(二)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收

(三)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收

四、有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃

(一)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃

(二)城鄉(xiāng)規(guī)劃

(三)土地相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃

(四)住房相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃

五、有關(guān)特殊政策

第五節(jié) 經(jīng)濟(jì)因素

一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展

二、居民收入

三、物價(jià)

四、利率

五、匯率

第六節(jié) 社會(huì)因素

一、政治安定狀況

二、社會(huì)治安狀況

三、城市化

四、房地產(chǎn)投機(jī)

第七節(jié) 國際因素

一、世界經(jīng)濟(jì)狀況

二、國際競爭狀況

三、政治對(duì)立狀況

四、軍事沖突狀況

第八節(jié) 心理因素

第九節(jié)其他因素

一、行政隸屬變更

二、重要政治人物的健康狀況等

考試要求

1.掌握對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的基本認(rèn)識(shí);

2.熟悉房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分類

3.掌握房地產(chǎn)自身因素;

4.熟悉人口因素;

5.熟悉房地產(chǎn)制度政策因素;

6.掌握金融制度政策因素;

7.掌握稅收制度政策因素;

8.熟悉有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃因素;

9.了解有關(guān)特殊政策因素;

10.熟悉經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素;

11.掌握居民收入因素;

12.熟悉物價(jià)因素;

13.掌握利率因素;

14.熟悉匯率因素;

15.了解政治安定狀況因素;

16.了解社會(huì)治安狀況因素;

17.熟悉城市化因素;

18.了解房地產(chǎn)投機(jī)因素;

19.了解國際因素;

20.了解心理因素;

21.了解其他因素。

第五章 房地產(chǎn)估價(jià)原則

考試目的

本部分考試目的是測試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義和作用，各項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)原則對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)特別是估價(jià)結(jié)果的要求，房地產(chǎn)估價(jià)為何要遵循這些原則以及在實(shí)際估價(jià)中如何遵循這些原則等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)原則概述

一、房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義

二、房地產(chǎn)估價(jià)原則的應(yīng)用

第二節(jié) 獨(dú)立、客觀、公正原則

第三節(jié) 合法原則

第四節(jié) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

第五節(jié) 替代原則

第六節(jié) 最高最佳利用原則

第七節(jié) 謹(jǐn)慎原則

考試要求

1.了解房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義;

2.熟悉房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用;

3.掌握獨(dú)立、客觀、公正原則;

4.掌握合法原則;

5.掌握估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則;

6.熟悉替代原則;

7.掌握最高最佳利用原則;

8.熟悉謹(jǐn)慎原則。

第六章 市場法及其運(yùn)用

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對(duì)市場法的含義、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)操作所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 市場法概述

一、市場法的含義

二、市場法的理論依據(jù)

三、市場法適用的估價(jià)對(duì)象

四、市場法估價(jià)需要具備的條件

五、市場法估價(jià)的操作步驟

第二節(jié) 搜集交易實(shí)例

一、搜集大量交易實(shí)例的必要性

二、搜集交易實(shí)例的途徑

三、搜集交易實(shí)例的要求

四、建立交易實(shí)例庫

第三節(jié) 選取可比實(shí)例

一、選取可比實(shí)例的必要性

二、選取可比實(shí)例的要求

(一)選取可比實(shí)例的數(shù)量要求

(二)選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求

(三)選取可比實(shí)例應(yīng)注意的其他問題

第四節(jié) 建立比較基準(zhǔn)

一、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍

二、統(tǒng)一付款方式

三、統(tǒng)一價(jià)格單位

(一)統(tǒng)一價(jià)格表示單位

(二)統(tǒng)一幣種和貨幣單位

(三)統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位

第五節(jié) 交易情況修正

一、交易情況修正的含義

二、造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素

三、交易情況修正的方法

第六節(jié) 市場狀況調(diào)整

一、市場狀況調(diào)整的含義

二、市場狀況調(diào)整的方法

(一)市場狀況調(diào)整的價(jià)格指數(shù)法

(二)市場狀況調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)率法

第七節(jié) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整

一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義

二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容

(一)實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容

(二)權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容

(三)區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容

三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和步驟

四、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法

第八節(jié) 求取比準(zhǔn)價(jià)值

一、求取單個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)值

二、求取最終的比準(zhǔn)價(jià)值

考試要求

1.熟悉市場法的含義;

2.了解市場法的理論依據(jù);

3.掌握市場法適用的估價(jià)對(duì)象;

4.熟悉市場法估價(jià)需要具備的條件;

5.熟悉市場法估價(jià)的操作步驟;

6.了解搜集大量交易實(shí)例的必要性;

7.熟悉搜集交易實(shí)例的途徑;

8.掌握搜集交易實(shí)例的要求;

9.了解建立交易實(shí)例庫;

10.了解選取可比實(shí)例的必要性;

11.掌握選取可比實(shí)例的要求;

12.熟悉建立比較基準(zhǔn);

13.熟悉交易情況修正的含義;

14.熟悉造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素;

15.掌握交易情況修正的方法;

16.熟悉市場狀況調(diào)整的含義;

17.掌握市場狀況調(diào)整的方法;

18.熟悉房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義;

19.掌握房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容;

20.掌握房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和步驟;

21.掌握房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法;

22.熟悉求取單個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)值;

23.了解求取最終的比準(zhǔn)價(jià)值。

第七章 收益法及其運(yùn)用

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對(duì)收益法的含義、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 收益法的概述

一、收益法的含義

二、收益法的理論依據(jù)

三、收益法適用的估價(jià)對(duì)象

四、收益法估價(jià)需具備的條件

五、收益法穩(wěn)定物價(jià)的操作步驟

第二節(jié) 報(bào)酬資本化法的公式

一、報(bào)酬資本化法最一般的公式

二、凈收益每年不變的公式

(一)收益期限為有限年的公式

(二)收益期限為無限年的公式

(三)凈收益每年不變的公式的應(yīng)用

三、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式

(一)收益期限為有限年的公式

(二)收益期限為無限年的公式

四、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式

五、凈收益按一定比率遞增的公式

(一)收益期限為有限年的公式

(二)收益期限為無限年的公式

六、凈收益按一定比率遞減的公式

(一)收益期限為有限年的公式

(二)收益期限為無限年的公式

七、凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式

(一)收益期限為有限年的公式

(二)收益期限為無限年的公式

八、預(yù)知未來若干年后價(jià)格的公式

第三節(jié) 收益期限的確定

第四節(jié) 凈收益的測算

一、凈收益測算的基本原理

(一)基于租賃收入測算凈收益的基本原理

(二)基于營業(yè)收入測算凈收益的基本原理

二、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算

(一)出租的房地產(chǎn)凈收益測算

(二)自營的房地產(chǎn)凈收益測算

(三)自用或空置的房地產(chǎn)凈收益測算

(四)混合收益的房地產(chǎn)凈收益測算

三、凈收益測算應(yīng)注意的問題

(一)有形收益和無形收益

(二)實(shí)際收益和客觀收益

(三)樂觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)

(四)重置提拔款的扣除方式

四、凈收益流模式的確定

第五節(jié) 報(bào)酬率的求取

一、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)

二、報(bào)酬率的求取方法

(一)累加法

(二)市場提取法

(三)投資報(bào)酬率排序插入法

第六節(jié) 直接資本化法

一、直接資本化法概述

(一)直接資本化法的含義及基本公式

(二)幾種收益乘數(shù)法

二、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法

三、資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系

四、直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較

(一)直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)

(二)報(bào)酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)

第七節(jié) 投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)

一、投資組合技術(shù)

(一)土地與建筑物的組合

(二)抵押貸款與自有資金的組合

二、剩余技術(shù)

(一)土地剩余技術(shù)

(二)建筑物剩余技術(shù)

(三)自有資金剩余技術(shù)

(四)抵押貸款剩余技術(shù)

考試要求

1.熟悉收益的含義;

2.熟悉收益法的理論依據(jù);

3.掌握收益法用的估價(jià)對(duì)象;

4.熟悉收益法估價(jià)需要具備的條件;

5.熟悉收益法估價(jià)的操作步驟;

6.熟悉報(bào)酬資本化法最一般的公式;

7.掌握凈收益每年不變的公式;

8.熟悉凈收益按一定數(shù)額遞增的公式;

9.了解凈收益按一定數(shù)額遞減的公式;

10.掌握凈收益按一定比率遞增的公式;

11.了解凈收益按一定比率遞減的公式;

12.熟悉凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式;

13.掌握預(yù)知未來若干年后價(jià)格的公式;

14.熟悉收益期限的確定;

15.掌握凈收益測算的基本原理;

16.掌握不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的預(yù)算;

17.熟悉凈收益測算應(yīng)注意的問題;

18.熟悉凈收益流模式的確定;

19.熟悉報(bào)酬率的求取;

20.熟悉直接資本化法概述;

21.熟悉資本化率和收益乘數(shù)的求取方法;

22.掌握資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系;

23.了解直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較;

24.熟悉投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)。

第八章 成本法及其運(yùn)用

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對(duì)成本法的含義、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 成本法概述

一、成本法的含義

二、成本法的理論依據(jù)

三、成本法適用的估價(jià)對(duì)象

四、成本法估價(jià)需要具備的條件

五、成本法估價(jià)的操作步驟

第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成

一、土地取得成本

(一)市場購置下的土地取得成本

(二)征收集體土地的土地取得成本

(三)征收國有土地上房屋的土地取得成本

二、建設(shè)成本

三、管理費(fèi)用

四、銷售費(fèi)用

五、投資利息

(一)投資利息的含義

(二)投資利息的計(jì)算

六、銷售稅費(fèi)

七、開發(fā)利潤

第三節(jié) 成本法的基本公式

一、成本法最基本的公式

二、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式

(一)適用于新開發(fā)的房地的基本公式

(二)適用于新開發(fā)的土地的基本公式

(三)適用于新建成的建筑物的基本公式

三、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式

(一)適用于舊的房地的基本公式

(二)適用于舊建筑物的基本公式

第四節(jié) 重新購建價(jià)格的求取

一、重新購建價(jià)格的含義

二、重新購建價(jià)格的求取思路

(一)房地重新購建價(jià)格的求取思路

(二)土地重新購建價(jià)格的求取思路

(三)建筑物重新購建價(jià)格的求取思路

三、建筑物重新購建價(jià)格的求取方法

四、建筑物重新購建價(jià)格的求取方法

(一)單位比較法

(二)分部分項(xiàng)法

(三)工料測量法

(四)指數(shù)調(diào)整法

第五節(jié) 建筑物折舊的求取

一、建筑物折舊的含義和原因

(一)建筑物折舊的含義

(二)建筑物折舊的原因

二、建筑物折舊的求取方法

(一)年限法

(二)市場提取法

(三)分解法

三、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題

(一)估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的本質(zhì)區(qū)別

(二)土地使用期限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響

第六節(jié) 房屋完損等級(jí)評(píng)定和折舊的有關(guān)規(guī)定

一、房屋完損等級(jí)評(píng)定的有關(guān)規(guī)定

二、房屋折舊的有關(guān)規(guī)定

考試要求

1.熟悉成本法的含義;

2.熟悉成本法的理論依據(jù);

3.掌握成本法適用的估價(jià)對(duì)象;

4.熟悉成本法估價(jià)需要具備的條件;

5.熟悉成本法估價(jià)的操作步驟;

6.掌握房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成;

7.掌握成本法的基本公式;

8.熟悉重新購建價(jià)格的含義;

9.熟悉重新購建價(jià)格的求取思路;

10.掌握建筑物重新購建價(jià)格的求取方式;

11.熟悉建筑物重新購建價(jià)格的求取方法;

12.掌握建筑物折舊的求取;

13.了解房屋完損等級(jí)評(píng)定的有關(guān)規(guī)定;

14.了解房屋折舊的有關(guān)規(guī)定。

第九章 假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對(duì)假設(shè)開發(fā)法的含義、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 假設(shè)開發(fā)法概述

一、假設(shè)開發(fā)法的含義

二、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)

三、假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象

四、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)需要具備的條件

五、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的操作步驟

第二節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的基本公式

一、假設(shè)開發(fā)法最基本公式

二、按估價(jià)對(duì)象和未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況細(xì)化的公式

(一)求生地價(jià)值的公式

(二)求毛地價(jià)值的公式

(三)求熟地價(jià)值的公式

(四)求在建工程價(jià)值的公式

(五)求舊房價(jià)值的公式

三、按未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式細(xì)化的公式

(一)適用于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售的公式

(二)適用于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出租或營業(yè)的公式

第三節(jié) 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法

一、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義

二、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別

三、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點(diǎn)

第四節(jié) 假設(shè)開發(fā)法測算中各項(xiàng)的求取

一、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

二、開發(fā)完成后的價(jià)值

(一)開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)狀況

(二)開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間

(三)開發(fā)完成后的價(jià)值的預(yù)測方法

三、后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤

四、折現(xiàn)率

五、測算中的其他有關(guān)問題

(一)注意假設(shè)開發(fā)法的三種估價(jià)前提

(二)應(yīng)考慮開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值以外的收益

考試要求

1.熟悉假設(shè)開發(fā)法的含義;

2.熟悉假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù);

3.掌握假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象;

4.掌握假設(shè)開發(fā)法估價(jià)需要具備的條件;

5.熟悉假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的操作步驟;

6.掌握假設(shè)開發(fā)法的基本公式;

7.熟悉現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義;

8.掌握現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別;

9.熟悉現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點(diǎn);

10.掌握假設(shè)開發(fā)法測算中各項(xiàng)的求取。

第十章 長期趨勢(shì)法及其運(yùn)用

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對(duì)長期趨勢(shì)法的含義、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟，幾種主要長期趨勢(shì)法的內(nèi)容，長期趨勢(shì)法的主要作用等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 長期趨勢(shì)法概述

一、長期趨勢(shì)法的含義

二、長期趨勢(shì)法的理論依據(jù)

三、長期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象

四、長期趨勢(shì)法估價(jià)需要具備的條件

五、長期趨勢(shì)法估價(jià)的操作步驟

第二節(jié) 數(shù)學(xué)曲線擬合法

第三節(jié) 平均增減量法

第四節(jié) 平均發(fā)展速度法

第五節(jié) 移動(dòng)平均法

一、簡單移動(dòng)平均法

二、加權(quán)移動(dòng)平均法

第六節(jié) 指數(shù)修勻法

第七節(jié) 長期趨勢(shì)法的作用

考試要求

1.熟悉長期趨勢(shì)法的含義;

2.了解長期趨勢(shì)法的理論依據(jù);

3.了解長期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象;

4.了解長期趨勢(shì)法估價(jià)需要具備的條件;

5.了解長期趨勢(shì)法估價(jià)的操作步驟;

6.熟悉數(shù)學(xué)曲線擬合法;

7.熟悉平均增減量法;

8.熟悉平均發(fā)展速度法;

9.了解移動(dòng)平均法;

10.了解指數(shù)修勻法;

11.掌握長期趨勢(shì)法的作用。

第十一章 地價(jià)評(píng)估和地價(jià)分?jǐn)?/strong>

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對(duì)地租理論和地租的測算，路線價(jià)法，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估和基準(zhǔn)地價(jià)修正法，補(bǔ)地價(jià)的測算，高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟囊饬x和方法等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 地租理論及測算

一、地租的含義

二、地租現(xiàn)象

三、地租理論的簡要回顧

(一)威廉·配第

(二)理查德·坎蒂隆

(三)亞當(dāng)·斯密

(四)詹姆斯·安德森

(五)大衛(wèi)·李嘉圖

(六)馬爾薩斯

(七)約翰·馮·杜能

(八)馬克思

(九)其他

四、地租的測算

第二節(jié) 路線價(jià)法

一、路線價(jià)法概述

(一)路線價(jià)法的含義

(二)路線價(jià)法的理論依據(jù)

(三)路線價(jià)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件

(四)路線價(jià)法估價(jià)的操作步驟

二、劃分路線價(jià)區(qū)段

三、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度

四、選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地

五、調(diào)查評(píng)估路線價(jià)

六、制作價(jià)格修正率表

(一)臨街深度價(jià)格修正率表

(二)其他價(jià)格修正率表

七、計(jì)算臨街土地的價(jià)值

(一)路線價(jià)法的計(jì)算公式

(二)臨街土地價(jià)值的計(jì)算

第三節(jié) 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估

一、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的含義

二、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的程序和方法

第四節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)修正法

第五節(jié) 補(bǔ)地價(jià)的測算

第六節(jié) 高層建筑地價(jià)分?jǐn)?/p>

一、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟囊饬x

二、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒?/p>

(一)按照建筑物面積進(jìn)行分?jǐn)?/p>

(二)按照房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

(三)按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

考試要求

1.熟悉地租的含義;

2.熟悉地租現(xiàn)象;

3.了解地租理論的簡要回顧;

4.熟悉地租的測算;

5.熟悉路線價(jià)法概述;

6.熟悉劃分路線價(jià)區(qū)段;

7.了解設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;

8.了解選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地;

9.了解調(diào)查評(píng)估路線價(jià);

10.掌握制作價(jià)格修正率表;

11.掌握計(jì)算臨街土地的價(jià)值;

12.熟悉城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估;

13.熟悉基準(zhǔn)地價(jià)修正法;

14.熟悉補(bǔ)地價(jià)的測算;

15熟悉高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟囊饬x;

16.掌握高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ā?/p>

第十二章 房地產(chǎn)估價(jià)程序

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)程序的含義、作用和具體內(nèi)容，特別是受理估價(jià)委托、制定估價(jià)作業(yè)方案、搜集估價(jià)所需資料、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象、求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值、撰寫估價(jià)報(bào)告和估價(jià)資料歸檔等工作的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)程序概述

一、房地產(chǎn)估價(jià)程序的含義

二、房地產(chǎn)估價(jià)程序的作用

第二節(jié) 獲取估價(jià)業(yè)務(wù)

一、估價(jià)業(yè)務(wù)來源渠道

(一)被動(dòng)接受

(二)主動(dòng)爭取

二、不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形

(一)超出了本機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍

(二)與自己有利害關(guān)系或利益沖突

(三)自己的專業(yè)能力難以勝任

(四)估價(jià)業(yè)務(wù)有較大的風(fēng)險(xiǎn)

第三節(jié) 受理估價(jià)委托

一、受理估價(jià)委托概述

二、明確估價(jià)基本事項(xiàng)

(一)估價(jià)基本事項(xiàng)之間的關(guān)系

(二)明確估價(jià)目的

(三)明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)

(四)明確估價(jià)對(duì)象

(五)明確價(jià)值類型

三、估價(jià)委托書和估價(jià)委托合同

(一)估價(jià)委托書

(二)估價(jià)委托合同

第四節(jié) 制定估價(jià)作業(yè)方案

一、估價(jià)作業(yè)方案的含義和內(nèi)容

二、制定估價(jià)作業(yè)方案的思路

(一)擬采用的估價(jià)方法和估價(jià)技術(shù)路線

(二)擬搜集的估價(jià)所需資料及其來源渠道

(三)預(yù)計(jì)需要的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)

(四)估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排

第五節(jié) 搜集估價(jià)所需資料

第六節(jié) 實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象

一、實(shí)地查勘的重要性

二、實(shí)地查勘的工作內(nèi)容

三、實(shí)地查勘程序和記錄

第七節(jié) 求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值

一、分析估價(jià)對(duì)象價(jià)值

二、測算估價(jià)對(duì)象價(jià)值

三、判斷估價(jià)對(duì)象價(jià)值

(一)對(duì)各種估價(jià)方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核

(二)將各種估價(jià)方法的測算結(jié)果綜合為一個(gè)結(jié)果

(三)確定最終的估價(jià)結(jié)果

第八節(jié) 撰寫估價(jià)報(bào)告

一、估價(jià)報(bào)告的含義

二、估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量

三、估價(jià)報(bào)告的形式

四、估價(jià)報(bào)告的組成

(一)封面

(二)目錄

(三)致估價(jià)委托人函

(四)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

(五)估價(jià)假設(shè)和限制條件

(六)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

(七)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

(八)附件

第九節(jié) 審核估價(jià)報(bào)告

第十節(jié) 交付估價(jià)報(bào)告

第十一節(jié) 估價(jià)資料歸檔

考試要求

1.熟悉房地產(chǎn)估價(jià)程序的含義

2.掌握房地產(chǎn)估價(jià)程序的作用;

3.了解估價(jià)業(yè)務(wù)來源渠道;

4.熟悉不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形;

5.熟悉受理估價(jià)委托概述;

6.掌握明確估價(jià)基本事項(xiàng);

7.熟悉估價(jià)委托書和估價(jià)委托合同;

8.熟悉制定估價(jià)作業(yè)方案;

9.掌握搜集估價(jià)所需資料;

10.掌握實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象;

11.熟悉分析估價(jià)對(duì)象價(jià)值;

12.熟悉測算估價(jià)對(duì)象價(jià)值;

13.掌握判斷估價(jià)對(duì)象價(jià)值;

14.掌握撰寫估價(jià)報(bào)告;

15.熟悉審核估價(jià)報(bào)告;

16.了解交付估價(jià)報(bào)告;

17.掌握估價(jià)資料歸檔