2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》重點講解：傳統(tǒng)投資決策方法的局限性
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第七章 風險分析與決策
第六節(jié) 房地產(chǎn)投資決策中的實物期權方法
傳統(tǒng)投資決策方法的局限性：
房地產(chǎn)投資決策中的傳統(tǒng)方法，主要是房地產(chǎn)投資分析中常用的財務評價方法，它是從財務方面來探討項目投資的可行性，應用的前提條件是投資項目現(xiàn)金流可預測。因此，采用財務評價方法進行房地產(chǎn)投資決策分析，首先必須對房地產(chǎn)項目的開發(fā)與經(jīng)營情況做出準確的預測和推斷，否則，即使計算出了項目的財務內(nèi)部收益率(FIRR)或財務凈現(xiàn)值(FNPV，也難以做出準確決策。
運用財務評價方法進行投資決策時，一般隱含兩個假定：一是投資可逆性，即通過投資項目現(xiàn)金流入可收回投資，或在市場出現(xiàn)不利狀況時可出售資產(chǎn)收回投資;二是不考慮延期投資對項目預期收益的影響，即不考慮投資的時間價值，當FNPV大于零時現(xiàn)在就投資，當FNPV小于零時就拒絕投資。
在不確定的市場環(huán)境下，財務評價方法容易造成房地產(chǎn)投資價值的低估，主要表現(xiàn)在：一是忽視了投資項目中的柔性價值，它假設未來變化是按決策時的環(huán)境發(fā)生，事實上，房地產(chǎn)投資的長期性和房地產(chǎn)市場的不確定性，要求投資者根據(jù)市場條件變化，對項目投資決策適時進行調(diào)整。二是忽視了投資機會的選擇，只是對是否投資進行決策，沒有考慮項目可延期性和由此可能產(chǎn)生的價值變化。三是忽視了房地產(chǎn)項目的收益成長，將凈現(xiàn)值是否大于零或是否高于目標收益率(最低可接受收益率)作為投資評價準則。實際上，并非所有的房地產(chǎn)投資都能在短期內(nèi)獲利，而且，有些房地產(chǎn)項目的投資，其目的并不僅是為了獲得財務上的利益，有時更多的是從企業(yè)長遠發(fā)展的角度來決策，使企業(yè)獲得未來成長的機會。
因此，在不確定的市場環(huán)境下，傳統(tǒng)的投資決策方法顯然較難滿足科學決策的需要。
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