2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第九章教材解讀：假設(shè)開發(fā)法估價需要具備的條件

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第九章 假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用

第一節(jié) 假設(shè)開發(fā)法概述

假設(shè)開發(fā)法估價需要具備的條件：

在實(shí)際估價中，假設(shè)開發(fā)法測算結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于以下兩個預(yù)測：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價對象的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、建筑規(guī)模、檔次等);②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，正確預(yù)測了估價對象開發(fā)完成后的價值(以下簡稱開發(fā)完成后的價值)。由于這兩個預(yù)測包含著較多的不確定因素，假設(shè)開發(fā)法有時被指責(zé)為較粗糙，具有較大的隨意性。這一點(diǎn)也可以從國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓中，都是采用假設(shè)開發(fā)法測算報價或出價，但不同的競買者所愿意支付的最高價格常常相差懸殊中反映出來。當(dāng)然，各個競買者在測算其報價或出價時所依據(jù)的自身條件以及對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期可能不同，因為其測算結(jié)果本質(zhì)上是投資價值而不是市場價值。另外，準(zhǔn)確地預(yù)測后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(以下簡稱后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤)，也有較大的難度。不過，當(dāng)估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設(shè)開發(fā)法幾乎是最主要且實(shí)用的一種估價方法。

假設(shè)開發(fā)法測算結(jié)果的準(zhǔn)確與否，除了取決于對假設(shè)開發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括：①要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī);②要有一個明朗、穩(wěn)定及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策，包括有一個長遠(yuǎn)、公開的土地供應(yīng)計劃;③要有一個全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫，包括有一個清晰、全面的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)和交易的稅費(fèi)清單或目錄。如果這些條件不夠具備，在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價時會使本來就難以預(yù)測的房地產(chǎn)市場的客觀方面，人為地?fù)饺肆烁嗟牟淮_定因素，使未來的房地產(chǎn)市場變得更加不可捉摸，從而對開發(fā)完成后的價值以及后續(xù)必要支出的預(yù)測也就更加困難。