2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》鞏固練習(1)

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1、運用實物期權(quán)方法進行房地產(chǎn)投資決策時，對開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項目，可通過(　　)確定是否進行投資。

A.等待投資型期權(quán)估價

B.放棄型期權(quán)估價

C.成長型期權(quán)估價

D.柔性期權(quán)估價

【正確答案】C

2、(　　)資料是調(diào)查的起點，其優(yōu)點是成本低及可以立即使用。

A.一手

B.基礎(chǔ)

C.原始

D.二手

【正確答案】D

【答案解析】二手資料是調(diào)查的起點，其優(yōu)點是成本低及可以立即使用。

3、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對其開發(fā)項目進行市場需求分析，在確定其市場規(guī)模時，有效市場、滲透市場、服務(wù)市場三者關(guān)系正確的是(　　)。

A.有效市場>滲透市場>服務(wù)市場

B.服務(wù)市場>有效市場>滲透市場

C.有效市場>服務(wù)市場>滲透市場

D.服務(wù)市場>滲透市場>有效市場

【正確答案】C

【答案解析】市場由大至小的順序是潛在市場、有效市場、合格的有效市場、服務(wù)市場、滲透市場。

4、某一人口較少的市場同時有幾個物業(yè)項目同時開盤，而銷售業(yè)績、銷售價格沒有開發(fā)商預期的好，體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的風險的(　　)。

A.市場供求風險

B.周期風險

C.變現(xiàn)風險

D.通貨膨脹風險

【正確答案】A

5、土地儲備實行(　　)管理。

A.計劃

B.年度

C.整體

D.分階段

【正確答案】A

【答案解析】土地儲備實行計劃管理。

6、開發(fā)商投入的建設(shè)資金(不含土地費用)達到或超過地上物預計總投資的(　　)以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預售許可證。

A.20%

B.25%

C.30%

D.40%

【正確答案】B

【答案解析】參考教材P327，一般規(guī)定，開發(fā)商投入的建設(shè)資金(不含土地費用)達到或超過地上物預計總投資的25%以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預售許可證。

7、下列關(guān)于過熱與房地產(chǎn)泡沫的說法，不正確的說法是(　　)。

A.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫

B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落

C.當房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時，市場還處在上升階段;而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經(jīng)開始下滑了

D.“過熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益;而“房地產(chǎn)泡沫”則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出

【正確答案】B

【答案解析】房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落。

8、有一計算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，經(jīng)測算，該項目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬元，凈現(xiàn)值期望值的標準差為65萬元，則在計算期內(nèi)，該項目的標準差系數(shù)是(　　)。

A.52%

B.58%

C.62%

D.68%

【正確答案】A

【答案解析】(65/125)×100%=52%。

9、某店鋪的購買價格為60萬元，購買者用現(xiàn)金支付20萬，其余的為借貸資金，如果店鋪進入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪市場價值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為(　　)。

A.8.1%

B.16.0%

C.19.1%

D.23.1%

【正確答案】C

【答案解析】當考慮物業(yè)增值收益時，投資回報率=(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益)/權(quán)益投資數(shù)額，則投資回報率=(2.4+0.22+60×2%)/(60-40)=19.1%。

10、進度計劃管理通常采用網(wǎng)絡(luò)圖和(　　)。

A.資源配置圖

B.直方圖

C.橫道圖

D.控制圖

【正確答案】C

【答案解析】進度計劃管理通常采用網(wǎng)絡(luò)圖和橫道圖。