2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第八章教材解讀：開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值

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第八章 成本法及其運(yùn)用

第四節(jié) 重新購(gòu)建價(jià)格的求取

開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值：

預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，需要弄清3個(gè)問(wèn)題：①該價(jià)值是在哪種開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況下的價(jià)值;②該價(jià)值是在哪個(gè)時(shí)間的價(jià)值;③該價(jià)值的預(yù)測(cè)方法有哪些。

(一)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)狀況

開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值是指未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對(duì)應(yīng)的價(jià)值。因此，在預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值之前，先要弄清未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，然后再預(yù)測(cè)該狀況的房地產(chǎn)價(jià)值。以估價(jià)對(duì)象為商品房在建工程為例，如果預(yù)計(jì)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的商品房是毛坯房的，則預(yù)測(cè)的開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值應(yīng)是毛坯房的價(jià)值;如果預(yù)計(jì)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的商品房是粗裝修房的，則預(yù)測(cè)的開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值應(yīng)是粗裝修房的價(jià)值;如果預(yù)計(jì)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的商品房是精裝修房的，則預(yù)測(cè)的開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值應(yīng)是精裝修房的價(jià)值。

(二)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間

開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間可能是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成之時(shí)，也可能是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成之前或之后的某個(gè)時(shí)間。因此，在預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值之前，還要弄清是預(yù)測(cè)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在哪個(gè)時(shí)間的價(jià)值。在傳統(tǒng)方法中，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。但在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，對(duì)于未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測(cè)它在未來(lái)開(kāi)發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值;但當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測(cè)它在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值;當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測(cè)它在延遲銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。

(三)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值的預(yù)測(cè)方法

在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，一般不宜將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格直接"平移"過(guò)來(lái)作為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，通常是采用市場(chǎng)法并考慮類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的未來(lái)變化趨勢(shì)，或者采用市場(chǎng)法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合(長(zhǎng)期趨勢(shì)法的內(nèi)容見(jiàn)本書(shū)第十章)，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格及其未來(lái)可能的變化趨勢(shì)來(lái)推測(cè)。