2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》教材解讀：成本法適用的估價對象

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第八章 成本法及其運(yùn)用

第一節(jié) 成本法概述

成本法適用的估價對象：

新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)(簡稱新開發(fā)的房地產(chǎn))、可以假設(shè)重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)(簡稱舊的房地產(chǎn))、正在開發(fā)的房地產(chǎn)(即在建工程)、計(jì)劃開發(fā)的房地產(chǎn)(如期房)，都可以采用成本法估價。對于很少發(fā)生交易而限制了市場法運(yùn)用，又沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、行政辦公樓、軍隊(duì)營房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價。化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場之類有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)，以及單獨(dú)的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價。

在房地產(chǎn)保險(包括投保和理賠)和房地產(chǎn)損害賠償中，往往也是采用成本法估價。因?yàn)樵诒ｋU事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀通常是建筑物的局部，需要將其恢復(fù)到原狀;對于發(fā)生建筑物全部損毀的，有時也需要采取重建方式來解決。另外，在房地產(chǎn)市場不夠活躍或類似房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)難以采用市場法估價時，通常只好采用成本法估價。

成本法一般適用于評估可獨(dú)立開發(fā)的整體房地產(chǎn)的價值。當(dāng)采用成本法評估局部房地產(chǎn)的價值時，如評估某幢住宅樓中某套住宅的價值，通常是先評估該整幢住宅樓的平均價值，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行朝向、樓層、裝飾裝修等因素調(diào)整后才可得到該套住宅的價值。在實(shí)際估價中，根據(jù)估價對象這類房地產(chǎn)的開發(fā)方式，還可能需要先求取整個“小區(qū)”的平均價值，然后調(diào)整到“幢”的平均價值，再在此基礎(chǔ)上進(jìn)行朝向、樓層、裝飾裝修等因素調(diào)整后得出該套住宅的價值。采用成本法評估開發(fā)區(qū)中某宗土地的價值，通常也與此類似。

成本法估價比較費(fèi)時費(fèi)力，測算估價對象的重新購建價格和折舊都有較大的難度，尤其是那些建筑物過于老舊的房地產(chǎn)。如果一個建筑物已很破舊，基本上沒有了使用價值，這時就不宜采用成本法估價。在這種情況下，對于建筑物，一般是根據(jù)拆除后的殘余價值來估價;對于整個房地產(chǎn)，一般是采用假設(shè)開發(fā)法，根據(jù)其未來開發(fā)完成后的價值減去開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來估價。因此，成本法主要適用于評估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)的價值。