2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》第六章教材考點(diǎn)：房地產(chǎn)交易的基本制度

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第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策

第一節(jié) 房地產(chǎn)交易管理概述

房地產(chǎn)交易的基本制度：

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項(xiàng)房地產(chǎn)交易基本制度，即房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。

(一)房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度

房地產(chǎn)成交價(jià)格不僅關(guān)系當(dāng)事人之間的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，而且也關(guān)系著國家的稅費(fèi)收益。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)交易價(jià)格管理對(duì)于保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益和保障國家的稅費(fèi)收益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，有著極其重要的作用。

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià),不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。”2001年8月原建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》(原建設(shè)部令第96號(hào))中央規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格”;“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報(bào)的成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)”。這些規(guī)定為房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度提供了法律依據(jù)，如實(shí)申報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格是交易當(dāng)事人的法定義務(wù)，是房地產(chǎn)交易受法律保護(hù)的必要條件之一。

房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、房地產(chǎn)抵押權(quán)人依法處分抵押房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，才予辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，取得確定的法律效力。這一規(guī)定改變了原來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下價(jià)格由國家確定或?qū)徟墓芾砟Ｊ剑瑢?shí)行交易雙方自愿成交定價(jià)，向房地產(chǎn)管理部門申報(bào)價(jià)格的制度。房地產(chǎn)管理部門在接到價(jià)格申報(bào)后，如發(fā)現(xiàn)成交價(jià)格明顯低于市場正常價(jià)格，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知交易雙方，并不要求交易雙方當(dāng)事人更改合同約定的成交價(jià)格，但交易雙方應(yīng)當(dāng)按不低于稅務(wù)部門確認(rèn)的評(píng)估價(jià)格繳納了有關(guān)稅費(fèi)后，方為其辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在代辦有關(guān)交易手續(xù)時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持如實(shí)申報(bào)，不可遷就當(dāng)事人意愿瞞價(jià)申報(bào)，避免可能的房地產(chǎn)交易糾紛及由此引發(fā)的一系列法律責(zé)任，防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

如果交易雙方對(duì)確認(rèn)的評(píng)估價(jià)格有異議，可以要求重新評(píng)估。交易雙方對(duì)重新評(píng)估的價(jià)格仍有異議，可以按照法律程序，向人民法院提起訴訟。通過對(duì)房地產(chǎn)成交價(jià)格進(jìn)行申報(bào)管理，既能防止房地產(chǎn)價(jià)格不大起大落，又能有效防止交易雙方為偷逃稅費(fèi)對(duì)交易價(jià)格做不實(shí)的申報(bào)，保證國家的稅費(fèi)不流失。

(二)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平，公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格進(jìn)行評(píng)估。“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。”

(三)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。”房地產(chǎn)估價(jià)師必須是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》，并經(jīng)注冊(cè)登記取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員。未取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。