2018年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》第五章教材考點：房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓

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第五章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策

第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓：

(一)轉(zhuǎn)讓條件

1.以出讓方式取得的土地使用權(quán)

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時必須具備的條件。

(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓;

(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成～定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓，這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設(shè)的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上;二是屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。這樣規(guī)定，其目的在于嚴(yán)格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發(fā)建設(shè)的順利實施。

2.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定了以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時的條件。對于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項目，要轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。經(jīng)審查除不允許轉(zhuǎn)讓外，對準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的有兩種處理方式：

(1)由受讓方先補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進行轉(zhuǎn)讓;

(2)可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。對以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條規(guī)定的項目，即用于國家機關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。經(jīng)濟適用住房采取行政劃撥的方式進行。因此，經(jīng)濟適用住房項目轉(zhuǎn)讓后仍用于經(jīng)濟適用住房的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)，也可以不補辦出讓手續(xù);

2)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的;

3)按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的;

4)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的;

5)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的;

6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的;

7)縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。

(二)轉(zhuǎn)讓程序

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

為了保護已經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓人簽訂合同的當(dāng)事人的權(quán)利，要求房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的雙方當(dāng)事人在辦完土地使用權(quán)變更登記后30日內(nèi)，到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理備案手續(xù)。在辦理備案手續(xù)時，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要審核項目轉(zhuǎn)讓是否符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定;房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓人已經(jīng)簽訂的拆遷、設(shè)計、施工、監(jiān)理、材料采購等合同是否作了變更，相關(guān)的權(quán)利、義務(wù)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移;新的項目開發(fā)建設(shè)單位是否具備開發(fā)受讓項目的條件;開發(fā)建設(shè)單位的名稱，是否已經(jīng)變更。上述各項均滿足規(guī)定條件，轉(zhuǎn)讓行為有效。如有違反規(guī)定或不符合條件的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門有權(quán)責(zé)令其補辦有關(guān)手續(xù)或者認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓行為無效，并可對違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行處罰。

備案應(yīng)當(dāng)提供的文件，在《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中只提到了房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同，各地在制定具體辦法時應(yīng)當(dāng)進一步明確應(yīng)當(dāng)提供的證明材料。如受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件、土地使用權(quán)的變更手續(xù)以及其他的證明材料。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理完土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后30日內(nèi)，到市、縣人民政府的房地產(chǎn)行政主管部門辦理項目轉(zhuǎn)讓備案手續(xù)。未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成安置補償?shù)?，原安置補償合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷入。