2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》教材解讀：房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件

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第三章 房地產(chǎn)的價(jià)格和價(jià)值

第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件

房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件：

房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品一樣，之所以有價(jià)格(價(jià)值)，是因?yàn)樗鼈冇杏?、稀缺，并且人們?duì)它們有需求，即必須同時(shí)具有有用性、稀缺性和有效需求。

(一)有用性

一種物品有用，是指它能夠滿足人們的某種需要，如水可以解渴，糧食可以充饑，住宅可以居住。房地產(chǎn)如果沒(méi)有用，人們就不會(huì)產(chǎn)生占有它的要求或欲望，更談不上花錢(qián)去購(gòu)買(mǎi)或租賃它，因此就不會(huì)有價(jià)格。

(二)稀缺性

一種物品稀缺，是指它的數(shù)量沒(méi)有多到使每個(gè)人都可以隨心所欲地得到它。因此，說(shuō)一種物品是稀缺的，并不意味著它是難以得到的，僅意味著它是不能自由取用的，即不付出代價(jià)就不能得到，是相對(duì)缺乏，不是絕對(duì)缺乏。

(三)有效需求

人們對(duì)一種物品有需求，是指不僅愿意購(gòu)買(mǎi)它，而且有能力購(gòu)買(mǎi)它。僅有需要而無(wú)支付能力(即想買(mǎi)但沒(méi)有錢(qián))，或者雖然有支付能力但不需要(即有錢(qián)但不想買(mǎi))，都不能使購(gòu)買(mǎi)行為發(fā)生，從而不能使價(jià)格成為現(xiàn)實(shí)。例如，對(duì)于一套總價(jià)為100萬(wàn)元的住房，甲、乙、丙、丁四個(gè)家庭中，甲家庭雖然需要，但是買(mǎi)不起; 乙家庭雖然買(mǎi)得起，但是不需要;丙家庭既不需要，也買(mǎi)不起;丁家庭既需要，也買(mǎi)得起。在上述情形中，只有丁家庭對(duì)該套住房有需求。因此，需要不等于需求，需要只是一種要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。當(dāng)然，房地產(chǎn)由于既是一種可以滿足生產(chǎn)、生活需要的生產(chǎn)要素或消費(fèi)品，又是一種可以帶來(lái)租賃、增值等收益的投資品，對(duì)房地產(chǎn)的需求不僅有"為用而買(mǎi)"的使用性需求(或稱消費(fèi)需求)，還有"為租而買(mǎi)"的投資性需求和"為賣(mài)而買(mǎi)"的投機(jī)性需求。