2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》教材解讀：房地產(chǎn)的特性之相互影響

相關(guān)推薦：2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第二章教材考點解讀第二章 房地產(chǎn)及其描述

第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性

相互影響：

一般物品的使用基本上是孤立的，相互間很少有影響，并由于一般物品可以移動，即使有影響，也易于排除，影響通常是暫時的。而房地產(chǎn)因為不可移動，其用途、建筑高度、外觀等狀況通常會對周圍的房地產(chǎn)甚至社會公眾利益產(chǎn)生較大和較長久的影響;反之，周圍的房地產(chǎn)狀況也會對該房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。例如，影響到日照、采光、通風(fēng)、視野、可視性(能否被看見)，使環(huán)境美化或帶來人流、噪聲、異味等。因此，房地產(chǎn)具有相互影響特性。從而一宗房地產(chǎn)的價值不僅與其自身狀況直接相關(guān)，而且與周圍的房地產(chǎn)狀況密切相關(guān)，受周圍房地產(chǎn)利用的影響。例如，在一幢住宅附近建垃圾站、公共廁所或工廠，會降低該住宅的價值;而在該住宅旁邊建花園、開辟綠地，則會提高其價值。修筑一條道路或建造一個購物中心，對其周圍的房地產(chǎn)價值也有很大的影響。正是由于房地產(chǎn)具有相互影響特性，產(chǎn)生了"相鄰關(guān)系"，并且法律規(guī)定"不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。"

進一步來看，房地產(chǎn)利用存在經(jīng)濟學(xué)所講的"外部性"。外部性也稱為外部效應(yīng)、外部影響，是指某個經(jīng)濟行為主體(生產(chǎn)者或消費者)進行生產(chǎn)或消費等活動時，對其他經(jīng)濟行為主體帶來的影響。外部性分為有利的外部性和有害的外部性。有利的外部性也稱為正的外部性、外部經(jīng)濟，是指某個經(jīng)濟行為主體的活動使他人或社會受益，而受益者無需為此花費代價。例如，某人在自己的住宅周圍種植花草樹木、美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但鄰居不會為此向他支付任何費用。有害的外部性也稱為負的外部性、外部不經(jīng)濟，是指某個經(jīng)濟行為主體的活動使他人或社會受損，而該經(jīng)濟行為主體卻沒有為此承擔(dān)成本。例如，工廠向河流排放廢水、汽車產(chǎn)生噪聲，污染了環(huán)境使他人受害，但該工廠和汽車駕駛者可能并沒有因此向受害者支付補償費。