2018年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》第三章教材考點：房屋征收的前提條件

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第三章 國有土地上房屋征收制度與政策

第一節(jié)房屋征收概述

房屋征收的前提條件：

(一)公共利益的界定

房屋征收的核心是不需要房屋所有權(quán)人的同意而強制取得其房屋，收回國有土地使用權(quán)，“公共利益”是國家征收國有土地上單位、個人的房屋的前提條件。為此，《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》均明確規(guī)定房屋征收必須基于“公共利益的需要”?！斗课菡魇諚l例》界定了公共利益的范圍，即：①國防和外交的需要;②由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;③由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;④由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要;⑤由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實

施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要;⑤法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

(二)公共利益的特點

1.公共利益是客觀的。公共利益的客觀性表現(xiàn)在它客觀地影響著社會公眾整體的生存與發(fā)展。公共利益不是完全主觀地從不同的層級利益中剝離出來的，不因各個利益主體主觀認識上的不同有所改變，而是獨立地、真實地存在于各種利益之上的客觀利益。

2.公共利益是共享的。公共利益具有整體性、相對普遍性和共有性。公共利益不是個體利益的簡單相加，也不是多數(shù)人利益在數(shù)量上的直接體現(xiàn)，它是社會共同的、整體的、普遍的利益。因此，判斷公共利益內(nèi)涵時，不應(yīng)僅僅考慮個體利益的正當需求，應(yīng)在不同利益格局中選擇利益綜合體，維護公共社會的價值體系。社會公共利益具有整體性和普遍性兩大特點。換言之，社會公共利益在主體上是整體的而不是局部的利益，在內(nèi)容上是普遍的而不是特殊的利益。公共利益當然涉及多數(shù)人與少數(shù)人的利益問題，但并不能說多數(shù)人的就一定是公共利益，公共利益還必須有價值判斷。

3.公共利益是不確定的。公共利益在實體法上是一個廣泛存在的概念，但同時它又是一個不確定的概念。公共利益的“最大特別之處，在于其概念內(nèi)容的不確定性”，包括“利益內(nèi)容的不確定性”和“受益對象的不確定性”。利益的實質(zhì)是某種價值，社會客觀事實決定利益的形成和同時期的利益價值的內(nèi)容，而社會客觀事實本身是不確定的，利益內(nèi)容也就具有不確定性。受益對象的不確定性源于“公共”的不確定性，普遍的對“公共”的理解是許多個體的集合，“許多”又是一個沒有界限的概念。