2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》強(qiáng)化練習(xí)(2)

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簡答題

1、居住房地產(chǎn)的特點(diǎn)有哪些?

【正確答案】 本題考查的是居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)。與其他類型的房地產(chǎn)相比，居住房地產(chǎn)主要有以下特點(diǎn)：1.單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大;2.具有較強(qiáng)的相似性、可比性;3.不同類型住房價(jià)格內(nèi)涵差異明顯。 參見教材P83。

2、簡述房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理?

【正確答案】 本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房估價(jià)的技術(shù)路線與商品房相類似，不同的一點(diǎn)是要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問題。利用市場法估價(jià)時(shí)，先估算估價(jià)對象的市場價(jià)值，再扣除應(yīng)向政府繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。利用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)評估估價(jià)對象不含土地出讓金下的房屋重新購建價(jià)格。參見教材P87。

3、簡述商業(yè)房地產(chǎn)有哪些特點(diǎn)?

【正確答案】 本題主要考查的是商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(diǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)包括五點(diǎn)，分別是：1.收益性;2.經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣;3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜;4.裝修高檔且復(fù)雜;5.垂直空間價(jià)值衰減性明顯。參見教材P103。

4、某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格?，F(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測算估價(jià)對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價(jià)對象房地產(chǎn)的年凈收益。這樣的做法有哪些錯(cuò)誤?

【正確答案】 本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素。錯(cuò)誤：

(1)由于三個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營規(guī)模不同，其中與估價(jià)對象房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例(2分);

(2)未說明三個(gè)交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀收益(2分);

(3)不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益(2分);

(4)不應(yīng)選用350萬元作為估價(jià)對象的年凈收益(或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值作為估價(jià)對象的年凈收益)(2分)。參見教材P104。

5、指出并改正下列估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò))

本次估價(jià)背景情況如下：

估價(jià)對象為某工業(yè)廠房，2014年6月通過竣工驗(yàn)收并辦理了權(quán)屬登記，2011年11月25日該宗土地設(shè)定抵押，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)他項(xiàng)權(quán)利尚未注銷。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2014年10月20日，估價(jià)作業(yè)日期為2014年11月1日至11月8日。

以下是該房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告內(nèi)容片斷：

注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

1.我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

2.本估價(jià)報(bào)告的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。

4.我們依照國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T 50291—1999)和《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。

5.我們已于2014年11月3日對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。

6.沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。

參加本次估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：

估價(jià)假設(shè)和限制條件

1.本次估價(jià)以估價(jià)對象在實(shí)地查勘之日的狀況為準(zhǔn)。

2.本次估價(jià)以估價(jià)對象按照現(xiàn)有用途、持續(xù)使用為假設(shè)前提。

3.本次估價(jià)以估價(jià)對象未設(shè)定任何擔(dān)保及他項(xiàng)權(quán)利為假設(shè)前提。

4.本估價(jià)報(bào)告確定的估價(jià)對象范圍及面積數(shù)據(jù)以估價(jià)委托人提供的《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》及相關(guān)證明文件所載明的內(nèi)容為準(zhǔn)。

5.本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)論是在估價(jià)委托人提供的資料真實(shí)、合法、完整的基礎(chǔ)上得出的，估價(jià)委托人應(yīng)當(dāng)對其提供的相關(guān)資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。

6.本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)論是估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，未考慮未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對房地產(chǎn)抵押價(jià)值的影響。

7.本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)論未考慮房地產(chǎn)交易時(shí)應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)，如需轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按國家有關(guān)規(guī)定辦理。

8.本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅供估價(jià)委托人在本次估價(jià)目的下使用，不得用于其他用途。

9.因估價(jià)委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

10.本估價(jià)報(bào)告自出具之日起一年內(nèi)有效。在此期間如果房地產(chǎn)市場發(fā)生重大變化，則有效期應(yīng)相應(yīng)折減。

【參考答案】1.應(yīng)明確說明進(jìn)行實(shí)地查勘的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，不能籠統(tǒng)以“我們”指代。

2.應(yīng)該是按照現(xiàn)有用途、最高最佳利用為假設(shè)前提。

一般情況下投資價(jià)值、企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值可能適用于持續(xù)使用前提，而且一個(gè)估價(jià)目的只有一個(gè)價(jià)值類型。參見理論教材97～101頁。

3.據(jù)題意，估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)有已抵押擔(dān)保債權(quán)，因此不能對已知事實(shí)做違背事實(shí)假設(shè)。

4.抵押價(jià)值評估遵循謹(jǐn)慎原則，就低不就高，應(yīng)充分考慮未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對房地產(chǎn)抵押價(jià)值的影響。