2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》第二章教材考點(diǎn)：建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的管理

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第二章高頻考點(diǎn)

第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)劃拔

建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的管理：

《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對(duì)劃撥土地使用權(quán)的管理有以下規(guī)定：

①劃撥建設(shè)用地的使用。①按用途使用。根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理辦法

等法律、法規(guī)規(guī)定，撥方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用者，必須嚴(yán)格按照《國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》中規(guī)定的劃撥土地面積、土地用途、土地使用條件等內(nèi)容來(lái)使用土地，不得擅自變更。②改變用途。劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人需要改變批準(zhǔn)的土地用途的，須報(bào)經(jīng)市、縣國(guó)土資源管理部門批準(zhǔn)。改變后的用途符合《劃撥用地目錄》的，由市、縣國(guó)土資源管理部門向土地使用者重新核發(fā)《網(wǎng)有土地劃撥決定書》;改變后的用途不再符合《劃撥用地目錄》的，劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人可以申請(qǐng)補(bǔ)繳出讓金、租金等土地有償使用費(fèi)，辦理土地使用權(quán)出讓、租賃等有償用地手續(xù)，但法律法規(guī)、行政規(guī)定等明確規(guī)定或《國(guó)有土地劃撥決定書》約定應(yīng)當(dāng)收回劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的除外。

(2)劃撥土地的轉(zhuǎn)讓。劃撥土地的轉(zhuǎn)讓有兩種規(guī)定：一是報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金;二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國(guó)家。

經(jīng)依法批準(zhǔn)利用原有劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金。經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在土地有形市場(chǎng)公開交易，按照市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金;低于市場(chǎng)價(jià)交易的，政府應(yīng)當(dāng)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

(3)劃撥土地使用權(quán)的出租。①房產(chǎn)所有權(quán)人以營(yíng)利為目的，將劃撥土地使用權(quán)的地上建筑物出租的，應(yīng)當(dāng)將租金巾所含土地收益上繳國(guó)家。②用地單位因發(fā)生轉(zhuǎn)讓、出租、企業(yè)改制和改變土地用途等不宜辦理土地出讓的，可實(shí)行租賃。③租賃時(shí)間超過(guò)6個(gè)月的，應(yīng)簽訂租賃合同。

(4)劃撥土地使用權(quán)的抵押。劃撥土地使用權(quán)抵押時(shí)，其抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)為劃撥土地使用權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值。因抵押劃撥土地使用權(quán)造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)辦理土地出讓手續(xù)并向同家繳納地價(jià)款才能變更土地權(quán)屬。

(5)對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個(gè)人+縣級(jí)以上人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。

(6)國(guó)有企業(yè)改制中的劃撥土地。對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取國(guó)有土地出讓、租賃、作價(jià)出資(人股)和保留劃撥土地使用權(quán)等方式予以處置。

下列情況應(yīng)采取土地出讓或出租方式處置：①國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的;②國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的;③國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的;④非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的。

下列情況經(jīng)批準(zhǔn)可保留劃撥土地使用權(quán)：①繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國(guó)有重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不發(fā)生改變，但改造或改組為公司制企業(yè)除外;②國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)、非國(guó)有企業(yè)及國(guó)有企業(yè)合并后的企業(yè)是國(guó)有工業(yè)企業(yè)的;③在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的;④國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。②、③、④項(xiàng)保留劃撥土地方式的期限不超過(guò)5年。

(7)凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進(jìn)行管理。

(8)劃撥土地使用權(quán)的收回。國(guó)家無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)有多種原因，主要有以下七種：①土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的;②國(guó)家為了公共利益需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權(quán);③各級(jí)司法部門沒收其所有財(cái)產(chǎn)而收回土地使用權(quán);④土地使用者自動(dòng)放棄土地使用權(quán);⑤未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)2年未使用;⑥不按批準(zhǔn)用途使用土地;⑦鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等核準(zhǔn)報(bào)廢的土地。上述①和②兩種情況下，國(guó)家無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地上建筑物、其他附著物，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。