2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》第二章教材考點(diǎn)：建設(shè)用地的概念、分類(lèi)和特點(diǎn)

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第二章高頻考點(diǎn)

第一節(jié)建設(shè)用地管理概述

建設(shè)用地的概念、分類(lèi)和特點(diǎn)：

(一)建設(shè)用地的概念

根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，土地按照用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地建設(shè)用地是指用于建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。建設(shè)用地利用的結(jié)果，基本上是以非生態(tài)附著物的形式。

(二)建設(shè)用地的分類(lèi)

1.建筑物用地。建筑物是指人們?cè)趦?nèi)進(jìn)行生產(chǎn)、生活或其他活動(dòng)的房屋或場(chǎng)所。

(1)建筑物用地。建筑物是指人們?cè)趦?nèi)進(jìn)行生產(chǎn)、生活或者其他活動(dòng)的房屋或場(chǎng)所。

(2)構(gòu)筑物用地。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)、生活或其他活動(dòng)的建筑物建筑物和構(gòu)筑物又統(tǒng)稱建筑。

2.按建筑用地的利用方式分類(lèi)，可分為：

(1)商服用地 (2)工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地 (3)公共設(shè)施用地(4)公共建筑用地(5)住宅用地(6)交通設(shè)施用地 (7)水利設(shè)施用地(8)其他建設(shè)用地

3.按土地所有權(quán)的歸屬分類(lèi)，可分為：

(1)國(guó)有建設(shè)用地。指屬于國(guó)家所有即全民所有的用于建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城市市區(qū)的土地、鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、國(guó)有企業(yè)、港口等國(guó)家所有的建設(shè)用地。

(2)集體所有建設(shè)用地。包括農(nóng)民宅基地、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)旋、公益事業(yè)、鄉(xiāng)村辦企業(yè)使用農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地。

4.按建設(shè)用地的用途分類(lèi)，可分為：

(1)非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，指一切非農(nóng)業(yè)用途的建設(shè)用地，主要包括①城鎮(zhèn)、工礦、村莊用地;②交通用地;③鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)村作坊、機(jī)械化養(yǎng)殖場(chǎng)、采礦區(qū)、廢石場(chǎng)、垃圾堆場(chǎng)等三類(lèi)。

(2)農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)需要或規(guī)定用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)配套工程的用地，如作物的暖房、育秧室、農(nóng)用水泵房、農(nóng)用道路等建設(shè)所需使用的土地。

5.按建設(shè)用地的規(guī)模分類(lèi)，可分為：

(1)大型項(xiàng)目建設(shè)用地，根據(jù)建設(shè)規(guī)模和建設(shè)投資確認(rèn)為大型項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)所需要使用的土地。

(2)中型項(xiàng)目建設(shè)用地，根據(jù)建設(shè)規(guī)模和建設(shè)投資確認(rèn)為中型項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)所需要使用的土地。

(3)小型項(xiàng)目建設(shè)用地，根據(jù)建設(shè)規(guī)模和建設(shè)投資確認(rèn)為小型項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)所需要使用的土地。

6.按建設(shè)用地的狀況分類(lèi)，可分為：

(1)新增建設(shè)用地，指新近某一時(shí)點(diǎn)以后由其他非建設(shè)用地轉(zhuǎn)變而來(lái)的建設(shè)用地。

(2)存量建設(shè)用地，指新近某一時(shí)點(diǎn)以前已有的建設(shè)用地。

這兩類(lèi)建設(shè)用地在進(jìn)入市場(chǎng)交易過(guò)程中，有不同的方式和審批要求。

7.按建設(shè)用地的使用期限分類(lèi)，可分為：

(1)永久性建設(shè)用地，是指建設(shè)用地一經(jīng)使用后就不再恢復(fù)原來(lái)狀態(tài)的土地;

(2)臨時(shí)建設(shè)用地，是指在實(shí)施過(guò)程中，需要臨時(shí)性使用的土地。

(三)建設(shè)用地的特點(diǎn)

1.非生態(tài)利用性

建設(shè)用地?zé)o需利用土壤的生產(chǎn)功能，屬土地的非生態(tài)利用性。建設(shè)用地可以利用水土條件相對(duì)較差、而承載功能符合要求的土地，而盡可能將水土條件好的、可能生產(chǎn)出更多生物量的土地留作農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，使土地資源的配置更加合理化，以發(fā)揮土地更大的效益。農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地較為容易，但要使建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)用地，則較為困難。除需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間外，成本也相當(dāng)高。建設(shè)用地的這個(gè)特點(diǎn)，要求在農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地時(shí)，一定要慎重行事，嚴(yán)格把關(guān)，不要輕易將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地。

2.土地利用的集約性

農(nóng)用地或未利用地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地后，就具有利用的高度集約性和資金的高度密集性，可以產(chǎn)生更高的經(jīng)濟(jì)效益。就具體地段來(lái)說(shuō)，它能引起地價(jià)的上升，有時(shí)可以上漲幾倍、幾十倍、上百倍。人們熱衷于將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地就是一個(gè)典型的例子。為了保護(hù)農(nóng)用地，限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，世界各國(guó)都采取了嚴(yán)格的控制措施。

3.區(qū)位選擇的重要性

在建設(shè)用地的選擇中，區(qū)位起著非常重要的作用。如道路的位置決定著商業(yè)服務(wù)中心的布局。但區(qū)位具有相對(duì)性，一是對(duì)一種類(lèi)型的用地來(lái)說(shuō)是優(yōu)越的區(qū)位，對(duì)另外一種用地來(lái)說(shuō)則不一定。如臨街的土地對(duì)商業(yè)來(lái)說(shuō)是很好的區(qū)位，而對(duì)居住用地來(lái)說(shuō)則不一定是優(yōu)越的區(qū)位。二是區(qū)位的優(yōu)劣可以隨著周?chē)h(huán)境的改變而改變，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)于區(qū)位本身的影響是巨大的。如交通站點(diǎn)的變遷對(duì)周?chē)恋氐挠绊懢褪堑湫偷睦印?/p>