2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬練習(xí)(4)

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1、正常成交價(jià)格的形成條件不包括(　)。

A、公開(kāi)市場(chǎng)

B、交易對(duì)象本身具備市場(chǎng)性

C、較短的期間完成交易

D、買(mǎi)者和賣(mài)者都具有完全信息

【正確答案】C

【答案解析】選項(xiàng)C應(yīng)該是適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。參見(jiàn)教材P95。

2、在一般情況下，下列有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格的描述不正確的是(　)。

A、成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格上下波動(dòng)

B、市場(chǎng)價(jià)格圍繞著理論價(jià)格上下波動(dòng)

C、在市場(chǎng)參與者普遍不夠理性的情況下，市場(chǎng)價(jià)格可能會(huì)較大的偏離理論價(jià)格

D、大波動(dòng)圍繞著小波動(dòng)上下波動(dòng)

【正確答案】D

【答案解析】小波動(dòng)圍繞著大波動(dòng)上下波動(dòng)。參見(jiàn)教材P96。

3、從某種意義上說(shuō)，比較價(jià)值趨向于成交價(jià)格，收益價(jià)值趨向于(　)，成本價(jià)值趨向于最低賣(mài)價(jià)。

A、成交價(jià)格

B、最低賣(mài)價(jià)

C、理論價(jià)格

D、最高買(mǎi)價(jià)

【正確答案】D

【答案解析】從某種意義上說(shuō)，比較價(jià)值趨向于成交價(jià)格，收益價(jià)值趨向于最高買(mǎi)價(jià)，成本價(jià)值趨向于最低賣(mài)價(jià)。參見(jiàn)教材P97。

4、合法利用下，如果現(xiàn)值價(jià)值就是最高最佳利用，則現(xiàn)狀價(jià)值(　)市場(chǎng)價(jià)值。

A、低于

B、等于

C、高于

D、不確定

【正確答案】B

【答案解析】如果現(xiàn)狀利用為最高最佳利用，則現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。參見(jiàn)教材P100。

5、某在建工程在假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為800萬(wàn)元，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉該工程尚拖欠到期應(yīng)付工程款200萬(wàn)元，同時(shí)還有一筆貸款成數(shù)為50%，余額為200萬(wàn)元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押貸款價(jià)值為(　)萬(wàn)元。

A、200

B、300

C、350

D、800

【正確答案】A

【答案解析】800-200-200/50%=200。要扣除拖欠工程款和已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額(初次抵押貸款余額)。參見(jiàn)教材P102。

6、不屬于其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格的是(　)。

A、地役權(quán)價(jià)格

B、租賃權(quán)價(jià)格

C、抵押權(quán)價(jià)格

D、宅基地使用權(quán)價(jià)格

【正確答案】D

【答案解析】地役權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格和租賃權(quán)價(jià)格合稱(chēng)為其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格。參見(jiàn)教材P104。

7、下列(　)不屬于按照房地產(chǎn)基本存在形態(tài)劃分的價(jià)格。

A、土地價(jià)格

B、建筑物價(jià)格

C、房地價(jià)格

D、樓面地價(jià)

【正確答案】D

【答案解析】選項(xiàng)D是按照房地產(chǎn)價(jià)格表示單位劃分的價(jià)格。參見(jiàn)教材P111。

8、一套建筑面積為100㎡，單價(jià)為5000元/㎡的住宅，首期付款20萬(wàn)元，余款在未來(lái)10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付，貸款年利率為8%，則該套住宅的(　)。

A、實(shí)際單價(jià)為5000元/㎡，實(shí)際總價(jià)為54萬(wàn)元

B、實(shí)際單價(jià)為5400元/㎡，實(shí)際總價(jià)為50萬(wàn)元

C、實(shí)際單價(jià)為5000元/㎡，實(shí)際總價(jià)為50萬(wàn)元

D、實(shí)際單價(jià)為5795元/㎡，實(shí)際總價(jià)為57.95萬(wàn)元

【正確答案】C

【答案解析】在成交日期一次性付清的價(jià)格或者將不是在成交日期一次性付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。參見(jiàn)教材P113。

9、一套建筑面積為100㎡，單價(jià)為6000元/㎡、總價(jià)為60萬(wàn)元的住房，在買(mǎi)賣(mài)中約定付款方式為從成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付20萬(wàn)元，第二期于第一年年中一次性支付20萬(wàn)元，第三期于第一年年末一次性支付20萬(wàn)元，則此房地產(chǎn)的實(shí)際單價(jià)為(　)元/㎡。(年折現(xiàn)率為8%)

A、6000

B、6850

C、6550

D、5776

【正確答案】D

【答案解析】實(shí)際總價(jià)為：20+20/(1+8%)0.5+20/(1+8%)=57.76萬(wàn)元。

實(shí)際單價(jià)為：57.76萬(wàn)元/100=5776元/㎡。參見(jiàn)教材P114。

10、人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣(mài)時(shí)，最低不得低于市價(jià)的(　)。

A、50%

B、60%

C、70%

D、80%

【正確答案】D

【答案解析】人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣(mài)時(shí)，最低不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的80%;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣(mài)時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的20%。參見(jiàn)教材P116。