2018年房地產估價師《經營與管理》重點講解：房地產泡沫與過度開發(fā)

更新時間：2018-05-18 12:11:31 來源：環(huán)球網校

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第二章房地產市場及其運行

第四節(jié)房地產市場的運行規(guī)律

三、房地產泡沫與過度開發(fā)

1.房地產泡沫及成因

項目	內容
概念	房地產市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)；是一種價格現(xiàn)象，是房地產行業(yè)內外因素，特別是投機性因素作用的結果
成因	基礎	土地的稀缺性
	直接誘因	投機需求膨脹
	直接助燃劑（必要條件）	金融機構過度放貸

2.過度開發(fā)及誘因

項目	內容
概念	也稱過熱，是指當市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況
誘因	開發(fā)商對市場預測的偏差；開發(fā)商之間的博弈和非理性行為；開發(fā)資金的易得性

3.房地產泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別

區(qū)別項目	過度開發(fā)	房地產泡沫
是反映兩個不同層面的市場指標	新增供給的增長速度超過了需求的增長速度	反映市場價格和實際價值之間出現(xiàn)嚴重偏離
嚴重程度和危害性方面不同		嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場不正常的大起大落
在房地產周期循環(huán)中所處的階段不同	存在于下降階段	存在于上升階段
市場參與者的參與動機不同	為獲得長期收益	短期投資，增加現(xiàn)期的購買與圍積，以待價格更高時拋出

【提示】注意房地產泡沫與過度開發(fā)的區(qū)別和聯(lián)系。

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