2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》第一章教材考點(diǎn)：住房保障制度

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第一章高頻考點(diǎn)

第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度

住房保障制度：

目前，我國在以廉租住房制度、經(jīng)濟(jì)適用住房制度和公共租賃住房為主要內(nèi)容的基本住房保障制度框架基礎(chǔ)上，推進(jìn)公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，并通過棚戶區(qū)改造等方式，積極改善其他住房困難群體的居住條件。

(一)保障性住房

保障性住房是享受政策支持的住房，包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價(jià)商品住房。

廉租住房由政府通過新建、改建、購置、租賃等方式籌集;新建廉租住房，實(shí)行土地劃撥和稅費(fèi)減免;以低租金出租給符合條件的家庭。廉租住房單套建筑面積控制在50㎡以內(nèi)，保證基本居住功能。廉租住房保障也采取發(fā)放租賃補(bǔ)貼、由低收人家庭在市場上自行承租住房的方式。廉租住房保障資金來源有：一是地方財(cái)政將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排。二是住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后全部用于廉租住房建設(shè)。三是土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，各地還可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步適當(dāng)提高比例。四是廉租住房租金收入實(shí)行收支兩條線管理，專項(xiàng)用于廉租住房的維護(hù)和管理。對中西部財(cái)政困難地區(qū)，通過中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助和中央財(cái)政廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金等方式給予支持。

經(jīng)濟(jì)適用住房由政府組織、社會(huì)投資建設(shè)，實(shí)行土地劃撥、稅費(fèi)減免、信貸支持，按照保本微利原則出售給符合條件的家庭。經(jīng)濟(jì)適用住房單套建筑面積控制在60㎡左右;購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購房滿5年可轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)按照規(guī)定交納土地收益等價(jià)款;政府優(yōu)先回購。

公共租賃住房的供應(yīng)對象主要是城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。公共租賃住房房源通過新建、改建、收購、在市場上長期租賃住房等方式多渠道籌集。租金水平由市縣人民政府統(tǒng)籌考慮市場租金水平和供應(yīng)對象的住房支付能力合理確定。

限價(jià)商品住房通過限定套型結(jié)構(gòu)、銷售價(jià)位，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。按照《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》(國發(fā)(2010]10號)要求，房價(jià)過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加限價(jià)商品住房等的供應(yīng)。從建設(shè)限價(jià)商品住房的城市的情況看，主要面向有本地戶籍的中等及以下收入住房困難家庭銷售。

目前，國家有關(guān)部門正積極推進(jìn)公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行。根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、國家發(fā)展改革委關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》要求，各地區(qū)要把廉租住房全部納入公共租賃住房，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、統(tǒng)一資金使用、統(tǒng)一申請受理、統(tǒng)一運(yùn)營管理。同時(shí)，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，從具體政策上，共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)對象是在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)一定年限的首次購房家庭和棚戶區(qū)改造后擴(kuò)大住房面積的家庭，只能享受一次。當(dāng)居住一定年限后交易時(shí)，需按政府(或單位)與個(gè)人的產(chǎn)權(quán)比例分享收益，防止尋租，政府(或單位)與購房者各自持有的產(chǎn)權(quán)份額可按規(guī)定相互購買。這種共有產(chǎn)權(quán)住房可以涵蓋目前保障房中的經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房。

(二)棚戶區(qū)改造

棚戶區(qū)改造包括城市棚戶區(qū)改造、國有工礦棚戶區(qū)改造、國有林區(qū)棚戶區(qū)改造、國有墾區(qū)危房改造等。棚戶區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程。2008年以來，各地區(qū)、各有關(guān)部門貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，將棚戶區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，大規(guī)模推進(jìn)實(shí)施。2008～2012年，全國改造各類棚戶區(qū)1260萬戶，有效改善了困難群眾住房條件，緩解了城市內(nèi)部二元矛盾，提升了城鎮(zhèn)綜合承載能力，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長與社會(huì)和諧?！秶鴦?wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》國發(fā)[2013]25號)，要求進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造力度，讓更多困難群眾的住房條件早日得到改善，同時(shí)，有效拉動(dòng)投資、消費(fèi)需求，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，發(fā)揮助推經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展和民生不斷改善的積極效應(yīng)。棚改安置住房的供應(yīng)對象是居住在棚戶區(qū)的居民，其中多為低收入和中等偏下收入住房困難家庭。采取財(cái)政補(bǔ)助、銀行貸款、企業(yè)支持、群眾自籌、市場開發(fā)等多渠道籌集資金。對城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，實(shí)行免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等優(yōu)惠政策。

(三)相關(guān)配套政策

1.財(cái)政政策。市縣財(cái)政將公共住房保障資金納入年度預(yù)算安排。中央財(cái)政對中西部地區(qū)廉租住房、對各地公共租賃住房及棚戶區(qū)改造住房建設(shè)給予資金支持。對保障性住房建設(shè)，減免稅收，免收各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。通過稅率調(diào)整，鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)。

2.金融政策。住房消費(fèi)方面主要包括個(gè)人住房商業(yè)貸款、住房公積金貸款。國家通過調(diào)整貸款利率和首付比例、實(shí)行差別化利率等方式，支持購買普通自住住房。住房建設(shè)方面有商業(yè)銀行開發(fā)貸款。此處，允許利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)(試點(diǎn));金融機(jī)構(gòu)對廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房建設(shè)，執(zhí)行優(yōu)惠利率并適當(dāng)延長貸款期限。

3.土地政策。商品住房用地采取“招拍掛”方式出讓。保障性住房用地實(shí)行劃撥等多種方式供應(yīng)，并優(yōu)先保證。