2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》重點(diǎn)講解：房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分

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第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和指標(biāo)

房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分：

從識(shí)別和把握房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)環(huán)境的角度出發(fā)，可以按照地域范圍、房地產(chǎn)用途、增量存量、交易方式、目標(biāo)市場(chǎng)等標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分。

(一)按地域范圍細(xì)分

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，表明其對(duì)地區(qū)性需求的依賴(lài)程度很大，這決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)，人們認(rèn)識(shí)和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，也多從地域概念開(kāi)始，因此按地域范圍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行劃分，是房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的主要方式。

(二)按房地產(chǎn)用途細(xì)分

由于不同類(lèi)型房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能、面向客戶(hù)的類(lèi)型等方面均存在較大差異，因此需要按照房地產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場(chǎng)。如居住物業(yè)市場(chǎng)(含普通住宅、別墅、公寓市場(chǎng)等)、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)(寫(xiě)字樓、零售商場(chǎng)或店鋪、休閑旅游設(shè)施、酒店市場(chǎng)等)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)(標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫(xiě)字樓、倉(cāng)儲(chǔ)用房市場(chǎng)等)、特殊物業(yè)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)等。

(三)按增量存量細(xì)分

通常將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)(土地使用權(quán)出讓市場(chǎng))、二級(jí)市場(chǎng)(土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng))、三級(jí)市場(chǎng)(存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng))。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級(jí)土地市場(chǎng)和二級(jí)土地市場(chǎng)，將房屋劃分為一級(jí)房屋市場(chǎng)(增量市場(chǎng)或一手房市場(chǎng))和二級(jí)房屋市場(chǎng)(存量市場(chǎng)或二手房市場(chǎng))。房地產(chǎn)增量和存量市場(chǎng)之間是一種互動(dòng)關(guān)系，存量市場(chǎng)的活躍，不僅有利于存量房地產(chǎn)資源的有效配置，而且由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的“過(guò)濾”現(xiàn)象，能促進(jìn)增量市場(chǎng)的發(fā)展。

(四)按交易方式細(xì)分

按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)抵押。

(五)按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分

從市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的角度出發(fā)，可以按照市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的目標(biāo)市場(chǎng)來(lái)細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)。通常情況下，可以將某種物業(yè)類(lèi)型按其建造標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)格水平，細(xì)分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場(chǎng)。