2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的注意事項(xiàng)

房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的注意事項(xiàng)：

一、評(píng)估的側(cè)重點(diǎn)

金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般按企業(yè)評(píng)價(jià)為主和項(xiàng)目評(píng)價(jià)為主兩種模式操作。以企業(yè)評(píng)價(jià)為主的，評(píng)估的側(cè)重點(diǎn)是企業(yè)的綜合實(shí)力、專業(yè)素質(zhì)、財(cái)務(wù)及信用狀況等，對(duì)項(xiàng)目狀況的評(píng)估可適當(dāng)簡化;以項(xiàng)目評(píng)價(jià)為主的，評(píng)估的側(cè)重點(diǎn)是項(xiàng)目狀況、投資成本、市場分析、財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)及項(xiàng)目的封閉運(yùn)作方案等，對(duì)企業(yè)狀況的評(píng)估可適當(dāng)簡化。

二、動(dòng)態(tài)與靜態(tài)分析

在財(cái)務(wù)效益評(píng)估時(shí)，計(jì)算期較長的房地產(chǎn)項(xiàng)目(如作為酒店、商業(yè)中心等自行管理或出租的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目)，應(yīng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)，測算與分析項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo);計(jì)算期1～2年的房地產(chǎn)項(xiàng)目(如作為普通住宅銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目)對(duì)資金運(yùn)用、銷售收入測算、貸款取得與償還等也應(yīng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的分析。

三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

從項(xiàng)目本身及借款企業(yè)兩方面考慮。項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)主要有：項(xiàng)目的合法性、合規(guī)性和可行性(包括技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等);施工過程及質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn);租售模式風(fēng)險(xiǎn);外部競爭環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)等。借款企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)主要有：資質(zhì)及管理能力;信用狀況;其他項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)等以及項(xiàng)目條件、企業(yè)條件是否符合金融機(jī)構(gòu)的信貸政策及風(fēng)險(xiǎn)管理要求，擔(dān)保措施的可實(shí)施性等方面。

四、項(xiàng)目市場評(píng)估

與對(duì)某一宗房地產(chǎn)的價(jià)值(價(jià)格)評(píng)估相比，貸款項(xiàng)目評(píng)估注重競爭區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。一般要求進(jìn)行項(xiàng)目的SWOT(優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會(huì)、威脅)分析，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的產(chǎn)品、客戶定位，對(duì)項(xiàng)目周邊區(qū)域及競爭項(xiàng)目分析也更深入化、具體化。